Anadolu Yakası'na yeni oteller gelecek

AVM sektörü ise küçük kentlerde gelişmeyi sürdürecek.

Türkiye Gayrimenkul Piyasası-Birinci Yarı 2012 raporu açıklandı. Colliers International Turkey tarafından 6 aylık periyotlarla hazırlanan rapor, ticari gayrimenkul sektörlerindeki güncel verileri içeriyor.

Rapora göre; Türkiye ekonomisi 2011’in ilk yarısında iyi performans göstererek, kayda değer bir büyüme kaydediyor ve doğrudan yabancı sermaye yatırımını çekiyor. 2011’in ikinci yarısında, istatistikler büyümenin korunduğunu ve genel ekonomik performansın sağlam olduğunu gösteriyor. Ancak artan cari açık ve dışsal riskler, Türkiye’nin 2012 yılı için ekonomik büyümesinin sürdürülebilirliğini tehdit ediyor ve büyümede bir yavaşlama bekleniyor.

Ekonominin diğer sektörlerinde büyümenin yavaş olacağı bir yıla rağmen; piyasa koşullarının gelişmesini sağlayacak çeşitli faktörlerin birleşimiyle birlikte, 2012’de gayrimenkul faaliyetlerinin artması bekleniyor.

Bazı Avrupa piyasaları ile karşılaştırıldığında minimum risk taşıyan sağlam ve sağlıklı mali sistem, özellikle yerel yatırımcılar ve geliştiricilerin de faaliyetlerini arttıracağı gayrimenkul piyasasına daha fazla yabancı yatırımcı ilgisini çekebileceği öngörülüyor.

OFİS PİYASASINDA MEVCUT DURUM
Gayrimenkul Türkiye'nin yayınladığı rapora göre; A sınıfı toplam ofis stoku 1 milyon 328 bin 952 metrekare olurken B sınıfı stok 723 bin 574 metrekare olarak gerçekleşiyor. 2011 yılının ilk iki çeyreği boyunca İstanbul’un hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yeni projelerle birlikte boşluk oranları artıyor ve ofis kiraları da çok az da olsa azalma gösteriyor. 2011 yılının ilk çeyreğinden ikinci çeyreğine kadar olan dönemde özellikle Altunizade, Levent ve Beşiktaş gibi boşluk oranının az olduğu bölgelerde ve Ümraniye ile Kavacık gibi talebin yüksek olduğu bölgelerde A sınıfı ofis fiyatlarında artış gözleniyor.

Avrupa Yakası A sınıfı boşluk oranları 2011 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 17,30 iken 2011 yılının son çeyreğinde yüzde 12,83’e düşüyor. Aynı dönemde Anadolu Yakası A sınıfı boşluk oranları 2011 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 17,76 iken 2011 yılının son çeyreğinde yüzde 12,85’e geriliyor. 2011 yılı ikinci çeyreğine nazaran hem Asya hem de Avrupa Yakası’ndaki boş ofis alanlarının azalmış olmasının nedeni piyasaya yeni giren ofis binalarının büyük ölçüde kiralanmasından kaynaklanıyor.

SATILIK OFİS PİYASASI
İstanbul’da satılık ofis alanları 90’lı yıllarda kat karşılığı geliştirilen ofis projelerinde sıkça görülüyor. Modern ofis ihtiyacı, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde arttıkça bu model bu şehirlerde de yaygınlaşmaya başlıyor. Halen satılık ofisler Ankara ve İzmir ofis piyasalarında yaygın olarak görülüyor. Ancak İstanbul’da 2000’lerin ortalarında kira değerleri artmaya ve büyük alan ihtiyacı olan kurumsal kiracılardan talep gelmeye başlayınca proje geliştiricileri satmak yerine kiralama modeline dönüyor.

Son zamanlarda İstanbul’da yeniden görülmeye başlanan satılık ofis projeleri daha çok yeni gelişen iş alanlarında bulunuyor. Şimdiki trendin esas sebebi, şehir merkezinin çeperlerinde yer alan, dönüşen ve yeni merkezi iş alanı olmaya aday bölgelerde geliştirilen projelere büyük alan kullanan kurumsal kiracılardan çok, daha küçük ofis alanları kullanan ve kendi ofislerini satın almayı tercih eden şirketlerin talebinin olması.

Bu tip küçük boyutlu şirketlere kiraya vermek üzere yatırım yapan bireysel yatırımcıların da ilgisi bunu destekliyor. Bu durum geliştiricileri ofisleri kat kat veya bölüm bölüm satma yoluna itiyor. Anadolu Yakası’nda Kartal, Avrupa Yakası’nda Bomonti, Kağıthane ve son olarak Maslak satılık ofis projelerinin İstanbul ofis piyasasında ilk gözlenmeye başladığı bölgeler arasında yer alıyor.

KARTAL'DA OFİS YATIRIMLARI HIZLANIYOR
Mevcut imar hakları, dönüşüm projesi, metro bağlantısı ve Anadolu Yakası’na hizmet edecek olan Adliye Sarayı Projesi, Kartal bölgesindeki ofis yatırımlarını hızlandırıyor.

Tünel bağlantıları ile ulaşımı güçlenen ve son yıllarda bir dönüşüm sürecine giren Bomonti bölgesinde konut projelerinden sonra satılık ofis projeleri de geliştirilmeye başlandı. Osmanbey ve Nişantaşı’na yakınlığından dolayı ve ayrıca Avrupa Yakası Adliye Sarayı’na yakın konumda olması nedeni ile hukuk büroları ve tekstil firmalarından talep görüyor.

Kağıthane Cendere Yolu ise Avrupa Yakası’ndaki önemli MİA’lara ve ana arterlere yakınlığı ile dikkati çekiyor. Zincirlikuyu-Levent-Maslak hattına yakın olmak isteyen ancak trafik yoğunluğu ve yüksek kira bedelleri nedeni ile alternatif bölge arayışında olanlar, kiracılı ofis yatırımı yapmak isteyenler veya kendi mülklerinde oturmak isteyen ofis kullanıcıları bölgenin hedef kitlesini oluşturuyor.

EN ÖNEMLİ ENDÜSTRİYEL BÖLGELER
İstanbul’daki gelişmekte olan en önemli endüstriyel bölgeler Anadolu Yakası’nda Samandıra-Kartal, Dudullu, Tuzla, Gebze, Dilovası, Kocaeli-İzmit, Avrupa Yakası’nda ise İkitelli-Yenibosna, Beylikdüzü-Esenyurt, Hadımköy, Çatalca, Silivri, Çerkezköy olarak sıralanıyor.

Ortalama arsa satış fiyatları Avrupa Yakası’nda İkitelli-Yenibosna ve Anadolu Yakası’nda Samandıra-Kartal bölgeleri en yüksek metrekare satış değerine sahip bölgeler olarak öne çıkıyor. En düşük ortalama arsa satış fiyatları ise Çerkezköy ve Silivri bölgelerinde görülüyor.

Satış ve kira rakamlarına bakıldığında Samandıra-Kartal bölgesi yüksek fiyatları ile öne çıkıyor. Bunun sebebi bu bölgedeki şehir içi ulaşımının kolay olması ve diğer lojistik servislere de ulaşımın kolay ve az maliyetli olması. Bölgedeki yapılaşma emsallerinin 0,12-0,20 arasında olması ve arsaların ticari imarlı olmaları, arsaları daha kıymetli yapıyor. Arsa fiyatlarının artması yeni depo yatırımlarının kısıtlı olmasında en büyük etken.

Çatalca, Silivri ve Çerkezköy bölgeleri en düşük satış ve kira rakamlarına sahip. Söz konusu bölgeler İstanbul’un çeper bölgelerinde yer alıyor, yeni gelişmekte olduklarından ve lojistik servislere uzak olmalarından dolayı talep görmüyor.

ANADOLU YAKASI'NDA OTELLER ARTACAK
Turizm Bakanlığı 2011 yılı verilerine göre, ülkeye gelen ziyaretçi sayıları artış gösteriyor. İstanbul’da konaklama yapan yabancı ziyaretçilerin yaklaşık yüzde 30’u, konaklama yapan yerli ziyaretçilerin ise yaklaşık yüzde 38’i 5 yıldızlı otellerde konaklıyor. 2011 yılında İstanbul’daki 5 yıldızlı otellerdeki doluluk oranı; artan oda arzına rağmen yüzde 1 oranında gerileyerek yüzde 71’e düşüyor. Ortalama oda fiyatları ise 161 Euro ile önceki yılın üzerinde bir performans sergiliyor.

İstanbul’da yer alan konaklama tesisleri toplam 56 bin 879 oda ve 112 bin 385 yatak kapasitesi sağlıyor. Bu konaklama tesislerinin kategorilere göre dağılımına bakıldığında Belediye lisanslı 2. ve 3. sınıf oteller, sağlanan oda sayısında en büyük paya sahip.

İstanbul, her geçen yıl artan ziyaretçi ve uluslararası organizasyon sayısı ile otel yatırımcıları için önemli bir pazar oluşturuyor. İstanbul genelinde yetersiz olan yatak kapasitesi son yıllarda otel yatırımlarına daha da ivme kazandırıyor. Toplam oda sayısının yaklaşık yüzde 90’ı Avrupa Yakası’nda yer alıyor ve Anadolu Yakası’ndaki yetersizlik dikkati çekiyor. Bu nedenle Anadolu Yakası’nda artmaya başlayan otel yatırımlarının önümüzdeki dönemde de devam etmesi bekleniyor.

PERAKENDE SEKTÖRÜ BÜYÜYOR
Türkiye perakende sektörü, ülkenin hızlı artan genç nüfus, ekonomik büyüme ve istikrar ile artan satın alma gücü gibi dinamiklerine dayanarak büyümeyi sürdürüyor. Çoğu Anadolu’nun ikincil şehirlerinde olmak üzere, son yıllarda ülke genelinde birçok alışveriş merkezi açılıyor. Kullanılabilir alan arzı ve ekonomik büyümenin getirdiği tüketicinin satın alma gücündeki artış yardımıyla sektör küçük kentlerde gelişiyor.

Pazar verilerine göre, bu alışveriş merkezleri yerel halk tarafından benimseniyor ve perakende merkezleri olarak kullanıldığı gibi sosyalleşme alanı olarak da değerlendiriliyor.