Doğru fiyatla gayrimenkul nasıl alınır?

2007 yılına kadar hem ticari hem konut olsun gayrimenkul alıcıları duyguları ile hareket ediyordu. Bu tarihten itibaren ise gayrimenkul, kira geliri ile ilişkilendirilmeye başlandı.

Günümüzde yatırım aracı olarak ön plana çıkan gayrimenkul sektöründe, nasıl doğru fiyatla gayrimenkul alınacağı da yatırımcılar için en önemli soruların başında geliyor.

İstanbul'da uluslararası gayrimenkul yatırımcılarına danışmanlık hizmeti veren BiZZ Gayrimenkul Ticari Mülk Uzmanı Jean Paul Varlık, gayrimenkulün bir yatırım aracı olduğunu, gelirinin de kira olduğunu, kira geliri ile satış fiyatının ilişkilendirilmesi gerektiğini belirtti.

2007 yılı sonunda faizlerin net bir şekilde tek haneli rakamlara kadar düşme eğilimi ile beraber yatırımcıların ''Bu mülk satış fiyatını ne kadar sürede amorti eder'' sorusunu sormaya başladıklarını ifade eden Varlık, ''2011 yılı ve bundan sonraki mülk alımlarında yeni bir satın alma alışkanlığı oluşmaya başladığını, gayrimenkul Satış fiyatının gerçek alıma veya doğru yatırıma dönüşmesi için amorti süresi veya gelir hesabı korelasyonun artık yaygın bir şekilde gayrimenkul sektöründe alıcı için kullanıldığını kaydetti.

Varlık, ''2007 yılına kadar hem ticari hem konut olsun gayrimenkul alıcıları duyguları ile hareket ediyordu. 2007 yılından itibaren alımlar gayrimenkulün kira geliri ile ilişkilendirilerek yeni bir gayrimenkul alışkanlığı oluştu ve oluşmaya da devam ediyor. Bu sebeple de fiyat belirlemede maliyetlendirme ile satış fiyatı yerine kira ile ilişkilendirilerek fiyatlandırmaya geçmeye başlandı'' dedi.

Ana arterlerde mülklere alıcı ve kiralayıcı bulmanın gelişen bölgelere kıyasla hem daha kazançlı hemde daha az riskli olduğunu söyleyen Varlık, ana arterlerde mülk fiyatlandırmada veya değerlendirmede gelir kapitalizasyonunun, 2011 yıllarında İstanbul gayrimenkul piyasasının satın alma kriterlerinin temelini oluşturmaya başladığını anlattı.

Varlık, ''Gelir kapitalizasyonun mülk değerlendirme piyasasında uygulanması ile önümüzdeki yıllarda finansal araçlarının önemli bir türevi olarak yer alacaktır'' dedi.

Mülk satış fiyatlandırması, gelir kapitalizasyonu ile ilişkilendirildiğinde maliyet oluşturma yöntemi üzerine hesap yapan inşaat firmaları ve gayrimenkul geliştiricilerinin daha hızlı satılan mülkler inşa edeceklerini ve mülkün metrekare satış fiyatının daha gerçekçi belirleneceğini söyleyen Varlık, İstanbul gayrimenkul piyasası mülk maliyet hesabına göre ilişkilendirildiğinde veya metrekare fiyatına göre değerlendirildiğinde, alınan mülklerin yatırım değerini karşılamadığını kaydetti.

GELİR KAPİTALİZASYONUNUN HESAPLANMASI
Varlık, gelir kapitalizasyonu ile mülk değerlendirmesinin, alımların ve satışların gerçek piyasa şartlarında gelişmesini sağlayacağını vurguladı.

Gelir kapitalizasyonunun en basit hesaplama yönteminin ''yıllık kira geliri/mülk satış değeri'' oranı ile hesaplandığını söyleyen Varlık, ''Özetle, 1.000.000 dolar satış tutarlı bir mülkten alınan yıllık kira geliri 24.000 dolarsa, gelir kapitalizasyon oranı yüzde 2,4 veya bu mülk 41 yılda kendini amorti ederse bu mülk gayrimenkul yatırım kriterlerinin uzağındadır'' dedi.

Bir mülkün Gayrimenkul yatırım kriterlerine yakınlığına bakarken, bunun konut veya ticari mülk olarak değişkenlik gösterdiğini, mülkün lokasyonunun da burada etkili olduğunu belirten Varlık, ''Kavacık'ta bu süre daha farkı, Beyoğlu'nda daha farklı. Merkezden uzakta olan yerlerdeki gayrimenkuller kendisini daha kısa sürede amorti edebilmeli. Mevcut mevduat faizlerine bakarak gelir kapitalizasyonu karşılaştırarak doğru alımlar yapılabilir'' diye konuştu.

180 AYA KADAR KENDİNİ AMORTİ EDEN MÜLK, YATIRIM KRİTERİNE YAKIN
Faizler yükseldikçe gayrimenkul fiyatının düştüğünü söyleyen Varlık, 180 aya kadar kendini amorti eden bir ticari mülkün, gayrimenkul yatırım kriterine yakın denilebileceğini söyledi.

Varlık, bugün ana arterlerdeki kira gelir kapitalizasyonunun yüzde 6'larda dolaştığını, bunun faizlerle orantılı olarak yüzde 7'yi geçebileceğini, ana arterlerin dışında ise bu oranın yüzde 8 olduğunu belirtti. Varlık, yeni ekonomik dönemde bankalar kredilerini vermeden önce mülkün kira gelirini de artık değerleme raporlarında isteyeceklerine de dikkati çekti.