Yatırımcı krizde konuta koştu

Ancak gayrimenkul sektörü hala canlı ve yeni kampanyalarla krizi fırsata çevirmek isteyenleri cezbediyor.

Gayrimenkul sektörünün önde gelen kuruluşlarından Dumankaya İnşaat.48 yıl önce "Kente kimlik katan yaşam alanları kazandırmak’’ misyonuyla yola çıkan İbrahim ve Halit Dumankaya tarafından kuruluyor. Yarım asırlık tecrübesiyle olağanüstü projelere imza atan Dumankaya İnşaat, Türkiye'nin en çok tercih edilen 5 yaşam alanı geliştirici şirketinden biri olma özelliği taşıyor.

Lokomotif sektör inşaat başta olmak üzere yapı malzemeleri pazarlamasından otomotive, sigortacılıktan PVC kapı ve pencere sistemleri üretimine kadar farklı alanlarda faaliyet gösteren ve 1963 yılından bu yana İstanbul'da onbinlerce konuta Dumankaya güvencesi ile imza atmış bir şirket.

2008 yılında başlayan artçıları ile hala dünyayı kasıp kavuran global ekonomik krizde bile doğru projeler ve stratejilerle yüzde 25'lik bir büyüme gerçekleştiren şirket kriz süresince de hız kesmeden yatırımlarını sürdürdü. 2011 yılında da 5.000 bin konut yeni konut üreterek 250 milyon lira ciro hedefleyen Dumankaya İnşaat, 2012'de bu rakamı 400 milyon liraya çıkarmayı hedefliyor. Şirket aynı zamanda 2012'de yüzde 25 oranında halka açılmayı planlıyor.

Özellik kriz sonrası düşen faizlerin etkisi ile atağa kalkan gayrimenkul sektörünün en önemli oyuncuları arasında yer alan Dumankaya İnşaat, konut balonu söylentilerine rağmen bugünlerde farklı bir heyecan yaşıyor. Dumankaya Adres projelerindeki 1. ve 2. etaptaki 560 konutu sahipleri ile buluşturacak olan şirket Ramazan ayında başlattığı "“11 Ayın Kampanyası”yla da Dumankaya İkon, Flex Kurtköy, Dumankaya Modern Vadi ve Adres Panorama projelerini çok özel indirimlerle konut sahibi olmak isteyenlerle buluşturuyor.

2011 yılında kapsamında Flex Ataşehir’de 90, Dumankaya Vizyon’da 350 ve Adres 1-2’de 560 daire tesliminin yanı sıra yıl sonunda ayrıca Adres projesi 3. Etabının da teslimleri gerçekleştirecek. Bir yandan daire teslimlerini sürdürürken yeni projeler geliştirmeye devam eden Dumankaya İnşaat'ın Ramazan ayında başlattığı kampanyada özel indirimler, peşinatsız ödeme imkanları, sıfır faiz ile 40 aya kadar taksitlendirme olanakları ve avantajlı ödeme tabloları gibi birçok özel imkan bir arada yer alıyor.

Şirket bu özel fırsatlar kapsamında, konut sahibi olmak isteyenlere Dumankaya İkon, Flex Kurtköy, Modern Vadi ve Adres Panorama projelerinde geçerli olmak üzere peşin alımlarda ya da konut kredisi kullanımında %12 indirim imkânı sağlıyor. Kredi masrafı olmadan Dumankaya Finansman Sistemi ile ödemesini yapacak konut sahibi adayları ise, Dumankaya İkon ve Adres Panorama’da 24 ay, Flex Kurtköy ve Modern Vadi projelerinde de 40 aya kadar sıfır faiz ile ödeme şansına sahip olacak. Avantajlı ödeme planları sunan “11 Ayın Kampanyası” ile konut sahibi adayları, yapacakları peşinat ödemesinden sonra konut teslimine kadar ödeme yapmıyor ve teslimden sonra taksitleri kiracıları tarafından ödenebiliyor. Esnek ödeme seçenekleri de sunan yeni kampanyada daire sahibi adaylar peşinat ödemesini daire teslimine erteleyerek, hemen daire taksitlerini ödemeye başlayabilecekler.

YAP-SATÇILIKTAN DEV PROJELERE
Önümüzdeki yıllarda sektörün güçlü ve güvenilir ismi olarak yepyeni projelere hazırlanan Dumankaya İnşaat'ın Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya, Gazeteport'un sektöre yönelik sorularını yanıtladı.

Dumankaya 48 yıllık geçmişi olan bir şirket ve o günden bu yana çok önemli projelere imza atmış. Kısaca Dumankaya'yı tanıtır mısınıZ?
Kurulduğu ilk yıllarda daire yap satçılık yaparak büyüdü. Apartman daierleri daha sonra sitelere dönüştü. Bugün ise onbinlerce konut üreten, büyük bir organizasyona dönüştük. 1991 yılında Dumankaya Otomotiv kuruldu. Şu anda 4 adet Dumankaya Plaza var. Sayıyı 6' ya çıkarmayı planlıyoruz. Yapı malzemeleri eskisi kadar aktif olmasa da devam ediyor. Plastik profil üretim şirketimiz var. Geçmişte sanayiciliği denemiştik ama istediğimiz gibi olmadı.Ve biz en iyi bildiğimiz iş olan inşaatta büyüdük. Ancak, amiral gemimiz inşaat ve gayrimenkul geliştirme. Bu alanda hedefimiz oldukça büyük. Bu yıl 250 milyon lira, gelecek yıl ise 400 milyon lira ciro hedefimiz var"

NEDEN SADECE İSTANBUL?
Dumankaya sadece İstanbul'da konut üretiyor. Son yıllarda ise Anadolu'nu hem sermayesinde de ciddi bir yükseliş var. Anadolu'da da proje üretme düşünceniz var mı?
İstanbul'un Asya ve Avrupa yakasında devam eden ya da tamamlanmış onlarca projemiz var. Anadolu'da yükselen bir grafik ve potansiyel olduğu doğru. Oradaki lokal gayrimenkul şirketleri de işlerini gayet iyi yapıyorlar.Onlar kendi pazarlarına hakimler. Dolayısıyla Anadolu pazarına girmek gibi bir planımız yok. Sadece Türkiye'den değil dünyanın her yerinden İstanbul'a bir talep var. Herkes İstanbul'a gelmek istiyor. Gayrimenkul sektöründe şöyle bir şey vardır. Herkes bulunduğu şehirde yatırım yapmalı.Bildiğimiz bir bölge İstanbul. Ancak o kadar büyük ki. İstanbul'un Avrupa yakasındaki bir alan sanki başka bir şehir gibi. Orayı proje noktasında yeniden tanımak ve keşfetmek için mi bile zaman gerekiyor. Biz enerjimizi ve birikimlerimizi İstanbul'da değerlendirmek istiyoruz. Biz İstanbul'a fokuslandık.

İstanbul bir cazibe merkezi veçekim gücü yüksek bir şehir. Bir o kadar da çarpık kentleşme, kalabalık nüfusu ve trafiği ile zor bir şehir. Aynı zamanda konut alanı noktasında sınırlı bir kent.Bir yandan deprem riski. Geleceğe dönük endişeleri de olan bir merkez.

"İSTANBUL ZOR ŞEHİR"
Bu endişelere ben de katılıyorum ancak olaya çözüm üretme noktasında bakmak gerekiyor. GYODER'in yaptığı bir araştırmaya göre Türkiye'nin 2015'e kadar 2 milyon 100 bine yakın konuta ihtiyacı var. İstanbul'a da hala yoğun bir göç var. Konut stoku olmasına rağmen yeni konut ihtiyacı da her geçen gün artıyor.Deprem gerçeğini de gözardı etmemek gerekiyor. İstanbul Türkiye'nin iş, ekonomi, turizm ve siyaset açısından çok stratejik bir kenti.1999 yılında yaşananları hep birlikte gördük ki İstanbul'daki yapıların yüzde 70'i depreme karşı dayanıklı değil. Bana göre bu rakam iyimser bir rakam. Ben bu oranın daha yüksek olduğunu düşünüyorum.

İstanbul dokusunda bir kentsel dönüşüm başlatmak oldukça zor. Mevcut yasalarda bunu çok mümkün kılmıyor. Bununla ilgili yasaların bir an önce çıkması gerekiyor. Yasalar çıkıp yerleşim şehrin dışına kaydırılsa bile ben çok hızla buraların dolacağına inanıyorum. Sirkülasyon durmayacak. Dolayısıyla sorunun çözümünü öteleniyor. Kentsel dönüşümü hızlandırmak, arazi üretme ve arazi birleştirme ile ilgili sıkıntılar var.

TÜRKİYE'NİN BİR NUMARALI SORUNU OLACAK
Kentsel dönüşüm projeleri İstanbul için en doğru çözüm müdür?
Bu değişim içinde belki farkına varamıyoruz ama gelir seviyemiz artıyor. Çıtamız yukarıya taşıyoruz.Türkiye'nin dünya ekonomisi içindeki ağırlığıda giderek artıyor. Türkiye'nin zaten böyle bir potansiyeli vardı. Sadece üzerindeki ölü toprağının kalkması gerekiyordu. Bu noktada Türkiye gelişirken şehirlerin bu kadar estetik dışı olması düşündürücü.İnsanların bir biri üzerine yığılarak yaşadığı, trafik sorunun kesmekeşe dönüştüğü metropolde yaşamak zorlaşıyor. Şehirlerin etrafını gecekonduların sardığı bir metrolpolde kimse yaşamak istemez. Tam burada kentsel dönüşüm projeleri devreye giriyor.Kentsel dönüşüm gelecekte Türkiye'nin 30-40 yılına damga vuracak. Ancak, şehri yönetenler , ülkeyi yönetenler, STK'lar, şehir planlamacıları, aydınlar, gazeteciler ve kamuoyu tarafından tartışılmasında fayda var. Ama Türkiye'nin bu konu üzerine ısrarla eğilmesi gerekiyor. Artan nüfusun konut ihtiyacı ve kentsel dönüşüm gelecekte Türkiye'nin bir numaralı sorunu olacaktır.

Herşey iyi olsa bile eğer yeni projeler geliştirilmezse gelecekte insanlar şehrin bu çöküntü alanlarında yaşamaya devam etmek zorunda kalacaklar. Konuta talep çok yoğun.İstanbul'a dünyanın her yerinden büyük bir talep var.Bu talebi karşılayacak kadar arazi üretemiyor devlet.Devletin vatandaşın hakkı olduğu biçimde insanca koşullar içinde yaşabileceği fırsatlar yaratması gerekiyor..Şehrin merkezleri çok değerli. Rantın en yüksek olduğu yerler. demek ki burası en prahat pazarlanabilecek rant üretecek yerler.Çözüm için Türkiye'de konut meselesine bir üst bakış açısı gerekiyor. Belli bir strateji gerekiyor.

DOĞAYLA UYUMLU YAŞAM ŞART
Dumankaya'nın konut üretimindeki stratjisi nedir?

Türkiye'nin gayrimenkul şirketi olarak biz bize çizilen alanlarda yapabileceğimizin en iyisini yapmak istiyoruz. Çevreyle uyumlu ve çevresine katkı sağlayan kente kimlik katan yapılar üretiyoruz ve üretmeye devam edeceğiz. 7-8 yıldır biz bu misyonlar hareket ediyoruz.Geleceğin insanı zaten doğayla uyum içinde olmayan yapılaşmayı affetmeyecek. Şimdi fark edilmeyebilir ancak 5 sene sonrasının, gelişmiş, değişen hızlı dünyaya entegre olmuş, çıtası yükselmiş Türk halkı insanı çıtası bugün yapılan hataları afeftmetmez ve yargılar.

SEKTÖRÜN İTİBARI ARTTI
Gayrimenkul sektörü son yıllarda ciddi bir ivme kaydetti Sektördeki bu büyüme yeterli mi?

Son 10 yıldır gayrimenkul sektöründe çok şey değişti, mantalite değişti.Ufak organizasyonlar artık devasa organizasyonlara dönüştü.Eskiden müteahhitlik ve yap-satçılık itibari düşük bir iş olarak görülürdü. Ancak konut işi inanılmaz güvene dayalı bir iştir.Bu nedenle itibari yüksek olmalıdır.Müşteri memnuniyeti ön plandadır.

30 sene önce inşaat çimentosu makinalarda karılıyordu.Deprem yönetmeliği şartları henüz geliştirilememişti. 30 yıl önce yapılan binaların sağlıklı olmasından bahsedemeyiz. İstanbul'un endişeleri ve korkuları olması bu nedenle. Marmara'da beklenen büyük deprem İstanbul'un çökmesi demek.Kültürün, turizmin, siyasetin, sporun ve ticaretin merkezi İstanbul. Türkiye'nin kalbi burada atıyor. İstanbul'un felç olması Türkiye'nin felç olması çökmesi demektir. Bu nedenle olay konut meselesinden çok farklı boyutta değerlendirilmeli.Burada yasa yapıcılara, STK'lara ve yöneticilere büyük görevler düşüyor.

HAKSIZ REKABET VAR
Sektörde yetkinlik meselesi de gündeme geldi. Sizin bu konudaki düşünceniz nedir?
Gayrimenkul sektöründe oyuncu olabilmek için yetenek ve yetkinlik gerekiyor.Her yaptığınız projenin birbirinden farklı unsurları ve stratejileri içinde barındırmak zorunda. Gayrimenkul sektörü rekabetin çok yoğun olduğu bir sektör. Talebin bu kadar yoğun olduğu bir sektörde son dönemlerde milyonlarca dolar toplayabileceğiniz bu işe girmeniz için herhangi bir engel yok. Bugün en basit berber kalfalığı için bile bir belge ve sertifikaya ihtiyaç varken gayrimenkul işine girmek için herhangi bir belge istenmiyor maalesef.

Dumankaya olarak 50 yıldır bu işi yapıyorum. Ancak sektöre yeni bir firma ile aynı şartlarda başlıyorum. Aynı şekilde piyasaya çıkabiliyor. Benden daha ucuz fiyat söyleyebiliyor ve ben o zaman daha fazla kar ediyor görünüyorum.Bu haksız rekabet. Sektör doğası gereği cazibeli bir sektör.Çok komlike bir organizasyon.

KONUTTA BALON YOK
Konutta balon olmadığı konusu da çok tartışıldı. Konut stokunda risk yaratacak bir şişme var mıdır?

Çok fazla stok var ama piyasanın müşterinin sesini dinleyen, nish pazarlara hitap eden, hedef kitle tanımlı, markalı ürünler üretenlerin ayrıştığı konut satabildiği bir dönemdeyiz.Türkiyede 3 kat büyüyebilecek bir potansiyel var. Yakın bir süreçte sektörle ilgili olumsuz bir beklentimiz yok.Tüketicinin kendi bütçelerine uygun ev arayışı sürüyor.Konut herkesin birinci önceliği. Para biriktirme aracı olarak görüyor. Neden birincisi bir yatırım aracı ya da borsa, döviz vb. gibi bilmediği finansal enstrümanlar yerine gayrimenkulu tercih eden kitle sayısı çok yüksek.Yüksek gelire sahip meslek mensuplarınında tercihi gayrimenkul . Neden iyi bir yatırım aracı. Kira geliri var. Riskli yatırımlar yerine daha güvenli ve getirisi düzenli bir yatırm olan konut yatırımcı tarafından öncelikli bir ürün. Dünyada hiçbir zaman gayrimenkul sahibi olanların kaybetmediğini biliyor.Statüleri yükselen yükseltmek isteyenler var. Çekirdek aileden bireysel yaşama geçen genç sayısı hızla artıyor.Deprem korkusu var . Henüz doymuş bir pazar değil.Konuta olan talebin kolay kolay biteceğini düşünmüyorum.Türkiye hızlı dinamik bir ülke.Bu nedenle konutta bir balon riski olduğu görüşüne katılmıyorum.

ASIL RİSK BANKACILIĞA SOYUNMAK
Sektördeki talebe bağlı büyüme sağlıklı mı? Hızlı büyümenin getirdiği riskler nelerdir?
Şu tehlike var. SPK Başkanı da bu konuya dikkat çekti. Konut geliştiricilerin kendi ana işlerinin yanında finansman işine girmeleri müşteriye finansman desteği vermeleri tehlike işareti. Genellikle üst segmentteki müşteriler bankalarla muhatap olmak istemiyorlar. Daha alt segmenteki müşteriler banka kredisi ile konuta yönelirken dediğim gibi üst segmentte bu pek tercih edilir bir durum değil.Senetle satış tercih ediliyor. Bazı gayrimenkulcüler asıl işlerini bırakıp bu işe yöneliyor. Finansmancının bile altından kalkamadığı karmaşık finansal enstrüman kullanıılması risk. Şu anda işler iyi gittiği için farkedilmiyor hafif bir kıprıdanma da problemler olabilir.Bu şu demek sen geliştiriciliği bırakıp bankacılığa soyunuyorsun.Gelecekte oluşabilecek riskleri üstünüze alıyorsunuz.Dünyada yaşanabileck bir kriz ortamı finansal riskleri üzerine alarak satış yapan gayrimenkulcüleri sıkıntıya sokabilir.

ASIL PATLAMA HENÜZ OLMADI
Konut kredi maliyetlerindeki artış gayrimenkul sektörünü etkiler mi?
Konut sektörü Türkiye nüfusunun yüzde 15'ine hitap ediyor. Bizde o kitlenin üst segmentine hitap eden konutlar üretiyoruz. Asıl potansiyel ise gelecekte yüzde 15'in altındaki geniş kitle. Gelecekte insanları gelir seviyesi artıp, alım seviyesi arttığında asıl patlama orada olacak.Konut kredi faizlerindeki artış bu tür büyük projeler üreten şirketleri etkilemez. Çünkü farklı finansman modelleri de üretiliyor.Konut kredi faizlerindeki bu artışlar tüketiciyi çok fazla etkilemediğini gözlemliyoruz.Tüketici için konut kredi faizlerinin alım için uygun olduğunu düşünüyorum. Daha uzun vadede kullanma şansına sahip ayrıca tüketici.

EV İSTEYEN BU FIRSATI KAÇIRMASIN
Konutta alım fırsatı devam ediyor mu?
Bence alım için fiyatlar uygun seviyede.Rekabet çok yoğun. Bu nedenle kar marjları çok yüksek değil. Şu anda enteresan bir dönem var. Hem konut kredi faizleri düşük. Hem de rekabetten dolayı fiyatlar artmamış durumda.Bu nedenle konut ailmak isteyenler bu fırsatı kaçırmamalı.

HENÜZ GERÇEK KRİZİ GÖRMEDİK
Dünyada kriz devam ediyor. Siz beklenen krizlere nasıl hazırlanıyorsunuz?
Dünya henüz ekonomik krize girdiğini düşünmüyorum.Gelişmiş ülke ekonomileri kendilerinin çıklardığı bir kriz henüz halklarına acı ilaç içirmediler. Şimdi yan etkileri olan siyasetçilerin popülizmine sığınıyorlar.Günü kurtarmaya, sorunu ötelemeye, durumu kurtarmaya çalışıyorlar. Biz 2001 yılında sorunu çözmek zorunda kaldık. Başka bir seçeneğimiz yoktu.Onları seçenekleri var ama ötelemeyi tercih ediyorlar.Eninde sonunda bu acı ilacı içecekler. Bundan kaçış yok.Bundan sonra piyasalara gerçek alamda düzenleme gelebilir.Şu anda bile kışta yalancı baharı yaşıyor dünya.

Peki Türkiye'ye ve sektöre etkileri nasıl olacak?
Türkiye global ekonomininbir parçası.Potansiyeli ile ilgili gelecek vaadediyor ama bu dünyanın bir ferdi, bir parçası. Etkilenmeyecek diyemez. Dışardan gelecek krizlerde Türkiye'yi etkileyecektir. Belirsizlik ihtimali var. Yatırım yapmamakla oyunun dışında kalmakla olmaz. Böyle dönemlerde kar marjını azaltarak pazar payını arttırmaya yönelik çalışmak gerekiyor.

KRİZDE YÜZDE 25 BÜYÜDÜK
Dünya ateşten gömleği henüz üzerinden çıkaramadı.Ancak siz krizde büyüdük dediniz.Neydi stratejiniz?
Evet, 2008 krizinde yüzde 25 büyüdük.Ancak bu dönemde çok nish bir pazar oluşturduk. Çok önemli stratejiler geliştirdik. Bizde o dönemde yeni ve doğru projeyle piyasaya çıktık. Herkesin kendi kabuğuna çekildiği bir pazarda tek olmanın rahatlığını yaşadık.Krizdeki fırsatı gören yatırımcılarda bunu kaçırmadılar ve paralarını en sağlam yatırım olan gayrimenkule yatırdılar. Çok yüksek kar marjları koymadan, ürüne nitelik katıp görkemli projeler yapma stratejimizi bugünde sürdürüyoruz.(GAZETEPORT)