Termal otellerde yeni dönem

TEŞVİKLERDEN YARARLANIN

Sağlık ve termal turizmine yatırım yapmak isteyen tüm yatırımcılar, Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın sunduğu teşviklerden yararlanabiliyor. Bakanlık, termal turizmi geliştirmek ve desteklemek için planlamalar yapıyor, arazi tahsis ediyor. Bunların yanı sıra yerel yönetimlere kaynak aktarıyor. Bu kaynaklarla jeotermal etütlerin hazırlanmasını sağlıyor. Sondaj açılması, jeotermal suyun dağıtım şebekesinin hazırlanılması gibi konularda mali ve teknik destekte bulunuyor.

Bakanlık, yatırımcılara özel turizm alanları tahsis edebiliyor. Tahsise çıkan alanlar ve bu alanlardaki gelişmeler Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın internet adresinden (kulturturizm.gov.tr) takip edilebilir.

İşletmecilik yapacakların bakanlıktan bu taşınmazları talep etmesi gerekiyor. Eğer birden fazla yatırımcı aynı taşınmazı talep ederse, müzakere sonucunda sosyal ve teknik altyapıya en yüksek katılım bedelini veren yatırımcıya tahsis ediliyor. Yatırımcının üst hakkını aldığı alanda bakanlığın öngördüğü sürelerde yatırımını yapması gerekiyor.

Ancak termal turizme yatırım yapan birçok işletme sahibinin şimdilik bu teşviklerden yararlanmak istememesi dikkatimizi çekti. Yatırımcılar, teşviklerin prosedürlerinin uzun olduğunu, bunun da iş ve yatırım planlarını olumsuz etkileyeceğini düşünüyor. Bu yüzden de genelde özkaynaklarıyla yatırım yapmayı tercih ediyorlar.
 

KADERLERİ DEĞİŞİYOR
Aslında termal turizme yatırım yapan girişimciler kendi finansman modelini bulmuş durumda. Bunun adı da devre tatil ve devremülk sistemi... Türkiye devremülk sistemine yabancı değil. 1980’lerin sonundan itibaren bu sistem kullanılıyor. Yapılan tesislerden belirli dönemler için tapu karşılığında ömür boyu kullanım hakkı veren devremülk sistemi, termal turizmle adeta diriliş dönemini yaşıyor. Devre tatil sisteminde ise sözleşme karşılığında, belirli yıllar için sisteme üye olanlara tesiste belirlenen bölümler için kullanım hakkı veriliyor.

Türkiye’de halen devre tatil ve devremülk sistemiyle pazarlanan 50’ye yakın termal tesis var. Özellikle bazı ilçeler, termal turizmle adeta yeniden doğuyor. Termal yatırımlarla adından son yıllarda sıkça söz ettirenlerden biri de Afyonkarahisar’ın İhsaniye ilçesine bağlı Gazlıgöl beldesi... Halen bu bölgede 26 termal tesis bulunuyor. Bu tesislerin yatak kapasitesi 2 bine ulaşmış durumda. Gazlıgöl yakınlarındaki Yaylabağ’da 20 tesis inşa halinde. Bunlardan 4’ü 5 yıldızlı termal tesis olacak. Yeni yatırımların tamamlanmasıyla birlikte Gazlıgöl’deki tesislerin yatak kapasitesinin 4 bin 500’e çıkması bekleniyor. Yine Afyonkarahisar’e bağlı Gecek kasabası da termal yatırımlardan nasibine düşeni bolca alıyor. Balıkesir’in Edremit ilçesine bağlı Güre beldesinde de uluslararası standartlara sahip birçok tesis yapılıyor.
 

Bu bölgelerdeki tesislerin çoğu devre tatil ve devremülk sistemiyle pazarlanıyor.
Evet, devre tatil ve devremülk sistemi aslında bir pazarlama yöntemi. İşin özü de pazarlama ekibinde düğümleniyor. Bu işin özel olarak pazarlamasını yapan şirketler kurulmuş durumda. Ya da bazı şahıslar kendi pazarlama ekibini oluşturarak bazı tesislerin acente ya da bayiliğini alıyorlar. Bunların temel amacı, tesise tanıtım için insan getirmek ve bunların içinden bazılarını sisteme üye yapabilmek.

Ancak dışarıdan çalışan bazı pazarlama ekiplerinin etik olmayan tutumları ve gerçekleşmeyen vaatleri sisteme güveni biraz azaltmış durumda. Bundan yalnızca sisteme üye olanlar değil yatırımcılar da mağdur. Bu nedenle yatırımcıların kendi şirketleri içinde pazarlama ekiplerini oluşturmaları dikkatimizi çekti. Hatta daha yatırımın başında pazarlamacı şirketle davalık olan yatırımcılar bile var. Bunlardan biri de Yozgat Boğazlıyan’da ilk termal yatırımı yapan Özkarataş Group...

Kartaş Termal adıyla yapılan yatırımı önce Pade Turizm pazarlamaya başlamış. Ancak sonrasında yatırımcı grupla arası açılmış. Özkarataş Group Yönetim Kurulu Üyesi Mahmut Karataş, “Bu sistemde aracı kullananlar hüsrana uğruyor. Yalan dolanla iş yapıldığında sistem bir yerde kopuyor. Bizi Pade Turizm’le Dedeman Otelleri tanıştırmıştı. Otelin işletmesini onlara verecektik ama artık onlarla devam etmeyi düşünmüyoruz” diyor.

PAZARLAMA ŞİRKETLERİNİN PAYI

Pazarlama şirketlerine devremülk ve devre tatil satışlarından yüzde 13 ile 22 arasında pay veriliyor. Kapı kapı dolaşıp veya telefonla insanları “tanıtım turları”na gelmeye ikna eden pazarlama ekibi, bu aşamadaki masrafları kendi karşılıyor. Genelde günübirlik ya da bir gece konaklamalı yapılan tanıtım turlarına potansiyel müşteriler otobüslerle götürülüyor. Otobüste ve tesiste ikramlar yapılıyor. Ulaşım ve ikram ücretlerini ise genelde yatırımcı firma karşılıyor. Bu yolla daha çok 55-60 yaş üzeri insanlara satış hedefleniyor.

Son zamanlarda özellikle emlakçılar, devremülk ve devre tatil pazarlamasında yoğun olarak sorumluluk üstleniyor. Bitanya Termal Sakarya Bölge Sorumlusu Emre Şengeç, aslında iki arkadaşıyla birlikte Kuzuluk’ta emlakçılık yapıyor. Kendisi aynı zamanda Ben Bitanya Termal Otel’e bağlı çalışıyor. 12 kişilik bir bayi ekibi oluşturan Şengeç, maaş artı prim sistemiyle çalıştığını anlatıyor.

Lise mezunu olan 29 yaşındaki Şengeç, bu işte gelecek görüyor ve “Ekibimi bu işte kalıcı olmak isteyenlerden oluşturdum. Bu iş bittince onlarla birlikte başka bir tesisin pazarlamasında yer alabiliriz” diyor.

1960’LARDA BAŞLADI
Devremülk ve devre tatil uygulaması 1960'larda Fransız Alplerinde "Artık oda kiralamayın, oteldeki odanızı çok daha ucuza satın alın” sloganıyla başladı. Bu sistemi asıl ateşleyense RCI sistemi oldu. 1974 yılında RCI (Resort Condominiums International) kuruldu.

RCI, devre sahiplerine haftalarını başka zamanlarda başka tesislerde, başka ülkelerde kullanma imkanı sunuyor. Ardından aynı amaçla Interval International kuruldu. Halen 90 ülkede 5 milyonu aşkın devre tatil ve devremülk sahibi aile olduğu belirtiliyor. Türkiye'de de 200 bin kişinin bu sistemlerle tatilini değerlendirdiği tahmin ediliyor. Kayıtlara göre, RCI gibi değişim sistemlerini kullanan 25 bin Türk ailesi var.

Peki devre tatil ile devremülk arasındaki fark ne? Genelde yatırımcı arazinin sahibi değilse tesisi devre tatil sistemiyle pazarlamayı tercih ediyor. Devre tatilde 5 ile 49 yıl gibi değişen sürelerde tesisin belirlenen bir bölümünü kullanım hakkı veriliyor. Bu kullanım hakkı bir sözleşmeyle elde ediliyor.

Devremülkte ise tesisten tapu veriliyor. Aynen bir apartmandan daire alır gibi, tesiste seçtiğiniz daireyi ömür boyu belirli dönemlerde kullanma hakkı elde ediyorsunuz. Bu dönem 7 ile 15 gün arasında değişiyor ve daha tapunuzu alırken belirleniyor. Yani istediğiniz zaman tesise gelemiyorsunuz.
Tesislerin bakımı, temizliği yatırımcı firma tarafından yapılıyor. Bu nedenle sisteme girenlerden 100 ila 450 TL arasında değişen oranlarda yıllık aidat alınıyor. Ayrıca kullanılan dairelerin eşyaları genelde iki yılda bir kez değiştiriliyor.

İşte devremülk ve devre tatil sistemiyle pazarlanan belli başlı termal tesisleri, yeni yatırımlar, planlanan projeler...