Konut satışlarında yükseliş devam ediyor!

Konut satışlarındaki güçlü seyir devam ediyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), kasım ayına ilişkin konut satış istatistiklerini açıkladı. Türkiye genelinde konut satışları, bir önceki yılın aynı ayına göre %63,6 artarak 153 bin 14’e yükseldi. Ekime göre satışlarda yaklaşık %8’lik bir düşüş var. Ocak Kasım döneminde toplam konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 artışla 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti.

Kredili konut satışları, kasım ayında geçen yılın aynı ayına göre %315,7 artışla 21 bin 804’e ulaştı. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Bu dönemde ilk el ipotekli konut satışları 5 bin 213, Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 olarak gerçekleşti. İlk el konut satışları kasım ayında geçen yılın aynı ayına göre %61,7 artışla 49 bin 274’e çıktı. Toplam konut satışları içinde ilk el satışların payı %32,2 oldu.

YABANCIYA SATIŞ AZALDI

Yabancılara yapılan konut satışları kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,2 oranında azalarak 2.151 oldu. Yabancıların en çok konut aldığı şehirler arasında İstanbul (780 konut), Antalya (752 konut) ve Mersin (191 konut) öne çıktı.

Konut fiyatlarında ise uzun dönem sonra aylık bazda reel yükseliş gözlemledik. Konut Fiyat Endeksi (KFE), kasım ayında bir önceki aya göre %2,8 artarak 155,4 seviyesine ulaşırken son 3 ayın en yüksek artışı olarak kaydedildi. Fiyatlarda yıllık bazda baktığımızda ise reel düşüşün devam ettiğini görüyoruz. Yıllık bazda %29,4 oranındaki artış, reel olarak %12'lik bir düşüşe işaret ediyor. Şehirler bazında incelendiğinde, aylık bazda nominal artış oranları İstanbul'da %2,9 Ankara'da %3,4 ve İzmir'de %1,9 oldu.

İNŞAAT MALİYETLERİ YÜKSELDİ

TÜİK, Ekim 2024 dönemine ilişkin inşaat maliyet endeksi verilerini yayınladı. Buna göre inşaat maliyet endeksi ekim ayında bir önceki aya göre %1,48, bir önceki yılın aynı ayına göre ise %37,94 oranında artış gösterdi. Böylece endeksteki yıllık bazda düşüş serisinde 5. aya ulaşıldı. Malzeme ve işçilik endekslerine bakıldığında, ekim ayında malzeme maliyetleri bir önceki aya göre %1,52, işçilik maliyetleri ise %0,96 artış kaydetti. Yıllık bazda ise malzeme endeksindeki artış %32,29, işçilik endeksindeki artış %54,69 olarak gerçekleşti.

BİNA YAPIMI AZALIYOR

Gelecekte konut arzının seyrine ilişkin en önemli gösterge olan yapı izin istatistikleri üçüncü çeyrek verileri açıklandı. Verilere göre, bu dönemde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yıllık bazda %18,8, daire sayısı %17 ve yüz ölçümü %18,9 oranında azaldı. Toplam yapı ruhsatı verilen yapıların yüz ölçümü 32 milyon metrekare olurken, bunun 17 milyon metrekaresi konut, 8,2 milyon metrekaresi konut dışı ve 6,8 milyon metrekaresi ortak kullanım alanları olarak kaydedildi.

TCMB, Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi (TGFE) üçüncü çeyrek verilerini açıkladı. Buna göre Türkiye genelinde ticari gayrimenkul fiyatları bir önceki çeyreğe göre %6,8 oranında artarken 2023 yılının aynı çeyreğine kıyasla nominal bazda %44,1 oranında arttı, reel bazda ise %6,5 oranında azaldı.

Türkiye Hazır Beton Birliği (THBB), 2024 Kasım ayına ilişkin “Hazır Beton Endeksi” raporunu yayınladı. Geçen seneki düşük bazın da etkisiyle faaliyet, güven, beklenti ve bileşik endekslerin tamamında yıllık bazda artış kaydedilirken en fazla artış beklenti endeksinde gerçekleşti.

THBB RAPORU DEĞERLENDİRDİ

Raporun sonuçlarını değerlendiren Türkiye Hazır Beton Birliği (THBB) Yönetim Kurulu Başkanı Yavuz Işık, “Faaliyet Endeksi’nde kasım ayında ekime kıyasla sınırlı bir gerileme yaşanırken Beklenti Endeksi bu yıl ilk defa diğer tüm endekslerin üzerinde bir değere ulaştı. Kasım ayında geçen yılın aynı ayına göre tüm endeksler artış gösterirken en fazla yükseliş Beklenti Endeksi’nde, en az artış ise Faaliyet Endeksi’nde yaşandı.” dedi. Ayrıca genel ekonomik gelişmelerle ilgili de görüşlerini paylaşan Işık, “Hem yıllık bazda hem de dönemsel bazda yapılan analizler, inşaat faaliyetlerinde geride kalan kasım ayında kayda değer bir artış olmadığını, buna karşın beklentideki yükselmenin dikkat çekici olduğunu göstermektedir. Geçen yılın aynı dönemine kıyasla sektör tüm yönlerden daha iyi olmakla beraber endekslerin mevcut düzeyi inşaat sektörünün iç pazardaki daralmadan etkilenmeye devam ettiğini ortaya koymaktadır. 2025 yılından itibaren konut fiyatlarında bir yükselmenin gerçekleşeceğine yönelik beklentinin sektörde ve konut satışlarında bir hareketlilik yarattığı söylense de inşaat faaliyetlerinde bir canlanmanın başlaması henüz uzaktır. Son 4 aydır yükselen beklentinin önümüzdeki dönemde de aynı yönde hareket etmesi hâlinde özellikle faiz indirimiyle birlikte 2025 yılında sektörün ivme kazanması muhtemel görünmektedir.” dedi.

KENTSEL DÖNÜŞÜM HIZLANDIRILMAYA ÇALIŞILIYOR

Deprem riski taşıyan bölgelerde kentsel dönüşümü hızlandırmayı amaçlayan 26 maddelik Torba Yasa teklifi, TBMM Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu’ndan geçti. Yeni düzenleme, dönüşüm projelerinin önündeki yasal ve mali engelleri kaldırmayı, vatandaşların hak kayıplarını önlemeyi ve sağlam yapı stoğu oluşturmayı hedefliyor. İmar hakkının başka parselde kullanılabilmesi, yapı denetim şirketlerine sıkı yaptırımlar ve kaçak yapıların yıkımında TOKİ’nin yetkilendirilmesi gibi yenilikler içeriyor. Kırsal bölgelerdeki hak sahiplerine ek süre tanıyan yasa, Türkiye’nin deprem riskine karşı daha güvenli bir yapılaşma süreci başlatmayı amaçlıyor.
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği'nin (Konutder) Sektörel Beklenti Anketi'nin üçüncü çeyrek sonuçları açıklandı. Ankette konut satışlarına dair artış beklentisi öne çıkıyor. Ankete katılan KONUTDER üyelerinin %63,6'sı, önümüzdeki altı ay içerisinde birinci el konut satışlarının artacağını öngörüyor. Geçen döneme göre satış adetlerinin azalacağını belirten hiçbir üye bulunmazken, aynı kalacağını ifade edenlerin oranı %59,1'den %36,4'e geriledi. Öte yandan uzun süredir gerileme eğiliminde olan yabancıya konut satışlarında da beklentilerde bir iyileşme gözlemlendi. Geçen çeyrekte üyelerin tamamı yabancıya satışların artmayacağını öngörürken bu dönemde %18,2'lik bir kesim satışlarda artış bekliyor. Konut fiyatlarının artacağı beklentisi de giderek güçleniyor. Konut fiyatlarının yükseleceğini belirtenlerin oranı, bir önceki dönemdeki %36,4'ten %63,6'ya çıktı. Üretim maliyetlerinde artış beklentisi ise üyelerin %90,9'u tarafından dile getiriliyor. İşçilik maliyetlerinin artacağını düşünenlerin oranı %90,9, malzeme maliyetlerinin artacağını düşünenlerin oranı ise %68,2 olarak kaydedildi.

Anket sonuçlarını değerlendiren Konutder Yönetim Kurulu Başkanı Ramadan Kumova, “Üyelerimizin büyük çoğunluğu kredi faizlerinin düşmesi gerektiği görüşünde birleşiyor. Türkiye'nin her yıl 700 bin yeni konuta ihtiyacı varken, mevcut üretim seviyeleri bu talebi karşılamaktan uzak. Sektör, elindeki stokları eritip yeni projelere kaynak oluşturmak için çabalıyor. Ancak sürdürülebilir bir konut piyasası için ipotekli satışların oranının %50 seviyelerine yükselmesi gerekiyor." ifadelerini kullandı.

2026 YILINDA YENİ DÜZENLEME

Türkiye Gazetesi’nin haberine göre gayrimenkul alım satımında vergi adaletini sağlamak ve vergi kayıplarını önlemek amacıyla 2026 yılında yeni bir uygulama devreye girecek. Bu düzenleme ile vergilendirme, rayiç bedel yerine gayrimenkullerin gerçek değerine göre yapılacak. Taşınmazların değer değişimlerini takip edecek bir mekanizma oluşturulacak ve bu sistem Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi’ne entegre edilecek. Cumhurbaşkanlığının yıllık programında da nesnel ölçütlere dayalı bir değerleme sistemine vurgu yapılmıştı. Alıcı ve satıcıdan alınan binde 20 oranındaki tapu harcı da bu düzenleme kapsamında gerçek değer üzerinden hesaplanacak. Yeni sistemle kamu gelirlerinin artırılması ve sektörde daha şeffaf bir vergilendirme süreci hedefleniyor.

Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (İMSAD) aylık sektör raporunun Kasım 2024 sonuçlarına göre inşaat malzemesi sanayi üretimi yılın üçüncü çeyreğinde %2,2 azaldı. Raporda, inşaat malzemesi sanayi üretiminin yılın ikinci çeyreğinden itibaren düşüşe geçtiği ifade edildi. İnşaat malzemesi üretiminin hem iç hem de dış talepteki değişimlerden etkilendiği vurgulandı. 2024 yılı genelinde dış talebin durağan seyretmesinin sanayi üretimi üzerinde olumsuz etkiler yarattığına dikkat çekildi. İç talebin ise yılın ilk çeyreğinde hareketli olduğu, ancak ikinci çeyrekten itibaren uygulanan dezenflasyon ve sıkı para politikalarının etkisiyle yavaşladığı, üçüncü çeyrekte ise daralmaya dönüştüğü belirtildi.

AVM'LERİN CİROSU ARTIYOR

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) ile Akademetre Research tarafından hazırlanan AVM Endeksi’nin ekim ayı verileri açıklandı. Ciro endeksi, geçen yılın aynı dönemine göre %57,1 artışla 3 bin 615 puana ulaştı. Metrekare verimlilik endeksi ise bir önceki aya göre %7,2 yükselerek enflasyon oranını geride bıraktı. Türkiye genelinde kiralanabilir metrekare başına ciro 13 bin 783 lira olurken, İstanbul’da 16 bin 921 lira, Anadolu’da ise 11 bin 690 lira olarak gerçekleşti. Kategori bazında en yüksek artış %65,8 ile yapı market, mobilya ve kişisel bakım gibi diğer kategorilerde kaydedildi. Ziyaretçi sayısı endeksi ise aylık bazda %2,1 artış gösterdi.

YURT DIŞINDAN EV ALIMINDA REKOR KIRILDI

Bu sene yurt dışında gayrimenkul alımlarında rekor bir yıl oluyor. Türklerin yurt dışında gerçekleştirdiği gayrimenkul alımları, ekim itibarıyla son 12 ayda 2 milyar doları aşarak rekor seviyeye ulaştı. Mars International CEO’su Hakan Bucak, 2024’ün de 2 milyar dolarla kapanacağını düşünüyor, ki bu da %15-20 oranında bir artışa işaret ediyor. Bloomberg Businessweek’e konuşan Bucak, TL’deki dramatik değer kaybı, enflasyonist ortam, Türk gayrimenkul sektörünün cazibesini yitirmesi, Türkiye’de fiyatlardaki yüksek artış ve siyasi belirsizliklerin Türkleri yurt dışında gayrimenkul yatırımına yönlendirdiğini söylüyor. Bucak, ”Döviz bazında %7-15 arasında değişen kira getirisi, düşük peşinat ve uzun vadeli taksit imkanları, sistematik ve rasyonel fiyat oluşumları kira getirisi çarpanlarına dayalı makul fiyatlama mekanizmaları Türkleri yurt dışında gayrimenkul alımına yönlendiriyor.” ifadesini kullandı.

SEKTÖRDEN AÇIKLAMALAR

✦ TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, Bloomberg Businessweek’e yaptığı açıklamada, 2024 yılını konut sektörü açısından ikiye ayırmak gerektiğini ifade ederken; ivmenin mart ayından itibaren görülmeye başlandığını, temmuzdan itibaren ise bu ivmenin hızlandığını anlattı. Talebin erişilebilir konut tarafında yoğunlaştığını vurgulayan Maya, “Talebin daha çok erişilebilir fiyatlı konutlarda olduğunu söylemek doğru olur. Bu da konut fiyatı olarak 4 ile 6 milyon TL arasındaki bandın daha hareketli olduğuna işaret ediyor. 10 milyon TL üzerindeki konut piyasasının çok hareketli olmadığı bir yıl olduğunu söyleyebilirim” dedi. Konutta arz açığı sürecinin devam edeceğini düşünen Maya, “Arz tarafında son 5 yıla baktığımızda yeni alınan ruhsat sayılarının Türkiye’nin ihtiyacı olan 800 bin adet seviyesini sadece 2023’te aştığını görüyoruz. Burada da deprem sonrası alınan ruhsat etkisi var. 2024 yılı için yeni alınan yapı ruhsatlarında bir ivmelenme görmüyoruz. Yakın gelecekte arza eklenmesi beklenen konut sayısı ülkenin ihtiyacı olan seviyeye ulaşamayacak” dedi.

✦ Mesele Ekonomi’nin Youtube yayınına katılan Gayrimenkul İktisatçısı Dr. Ahmet Büyükduman, son 4-5 aydır kiraların sabit kaldığını ve hiç değişmediğini ifade etti. Büyükduman, “Türkiye ortalaması 18 bin lira. İstanbul’da 5 aydır kiralık dairelerin ortalaması 25 bine demir atmış durumda. Ankara’da 21, İzmir’de 20, Antalya’da 18 bin. İlginç bir durumla karşılaşıyoruz. Kiraları ölçerken içeride mevcut kiracının enflasyonuyla ölçüyoruz. Düzeltme yapılıyorsa aslında içeridekiler düzeltme yapıyor. Demek ki önümüzdeki günlerde kira enflasyonu ciddi bir şekilde fren yapacak. Benim kanaatim öyle” dedi. Suriyeli mültecilerin geri dönüşü hakkında da konuşan Büyükduman, “4 milyon civarında Suriyeli göçmen misafirimiz var diyelim. İşte ortalama hane büyüklüğünü de 6-7 tutalım. Çünkü geniş ailelerden oluşuyorlar. 600 bin konut Suriyeliler tarafından kullanılıyor. Suriyeliler mütekabiliyet ilkesi kaynaklı mülk edinemedikleri için kiralık piyasasında aktiflerdi. Şimdi diyelim 1 milyon Suriyeli’nin bir yıl içinde geri döndüğünü farz edelim. 1 milyon çok zor da bu konuda böyle çalışmalar var diye söylüyorum. 100-150 bin konut arzı ortaya çıkabilir. Bu rakamlar kiralarda %10-15’lik bir gevşeme getirebilir. Ama bu ciddi bir dönüş olursa bir yıl içinde olur. 2-3 ay sonra daha rahat değerlendiririz bu konuyu, verilere göre.” diye konuştu.

✦ CNBC-e’nin Emlak Günlüğü programına katılan Torkam Holding Yönetim Kurulu Başkanı Mahmut Dereli, konut sektöründeki toparlanmaya yönelik beklentilerini konuştu. Dereli, 2024 yılının dalgalı bir dönem olduğunu ancak faiz indirimi ve ekonomik istikrarın sektöre olumlu yansıyacağını ifade etti. Sektörün karşı karşıya olduğu en büyük sorunlardan birinin arz sıkıntısı olduğunu belirten Dereli, özellikle büyük şehirlerde yeni projeler için yeterli arsa bulunamadığını vurguladı. “Faizlerdeki düşüş beklentisi bize şu anki
hareketliliği anlatıyor. Ama asıl birinci el konutlarla ikinci el konutlar arasındaki orana bir bakmamız lazım. Çünkü arz olmadığı sürece ikinci el konutların alım satımı kendi içinde devam edecek. Biz bu oranın 50-50 olduğu dönemleri yaşadık ama şu anda ikinci el lehine 85’e-15, 90’a-10 gibi rakamlar yakalıyoruz.” dedi. Öte yandan faiz oranlarındaki düşüşün talebi arttıracağını dile getirirken asıl finansmana erişim sorunlarının çözülmesiyle sektörün daha da hareketli bir döneme gireceğini, faiz oranlarının psikolojik eşik seviyelerine düşmesiyle hem talebin hem de satışların artmasını öngördüğünü söyledi ve ekledi: “Bu senenin başında insanlar %4,5 ile son 30 yılın en düşük ipotekli satış oranlarına kredi kullanmadı. Dolayısıyla konut geliştiriciler kendi finansal sistemleriyle satışlar yapıyorlar. Bütün bunlara baktığımız zaman faizlerdeki düşüş evet olumlu olacak ama konut kredisine erişimde psikolojik olan bir sınır vardır.”
Kaynak: Fintables