Satılık değil kiralık! Bazı mahallelerde yıllık 1 milyon 200 bin TL'yi aştı... Ev almak için doğru zaman mı?

İstanbul'daki kiralar bazı mahallelerde ortalamanın çok üstünde. Son dönemde fiyatlar artık ilçe ilçe değil mahalle mahalle değişiyor. Beyoğlu da en pahalı yerler. Peki, İstanbul'da en pahalı mahalleler hangileri? Bazı mahallelerde kiralar 100 bin TL'yi aşarken bu rakam yıllık 1 milyon 200 bin TL'den fazla kiraya denk geliyor. Öte yandan GYODER Başkanı Neşecan Çekici de emlak sektöründeki son durumu değerlendirip konut fiyatlarının yönü ve konut almak için doğru zaman olup olmadığını anlattı.

BAZI SEMTLERDE KİRA FİYATLARI 100 BİN TL'Yİ GEÇTİ

Habertürk'te yer alan habere göre; kirada uygulanan yüzde 25'lik zam sınırı kalktı, kimi semtlerde kira fiyatları 100 bin TL'yi bile geçti. İstanbul Türkiye'nin en kalabalık şehri. İstanbul'da milyonlarca insan yaşarken ev kiralarının fiyatları da hayli yüksek. Hatta öyle mahalleler var ki o mahallelerde bulunan evlerin kira fiyatı 200 bin TL ile 300 bin TL arasında değişiyor. O yerlerden biri de Beyoğlu. Evin deniz görmesi fiyatları daha da katlıyor.

"KİRALAR 300 BİN TL'YE KADAR GİDİYOR"

Mikrofon uzatılan bir emlakçı "Bereketzade Mahallesi, Şahkulu Mahallesi, Hacımimi... Yani Galata kulesine yakın ne kadar yakın çember varsa bunların hepsine kapsıyor. Bunlara Asmalı Mescidi de koyabiliriz. Buralarda kiralar ortalama 30 bin TL'den başlıyor. 100 bin TL, 150 bin TL, 200 bin TL, 300 bin TL'ye kadar gidiyor." ifadelerini kullandı.

Bir gayrimenkul teknolojileri şirketi İstanbul'da kiraların en yüksek olduğu ilçeleri araştırdı. Beşiktaş ve Şişli de listenin başında. Mikrofon uzatılan sektör uzmanlarından bir isim; "Başlıca sebeplerinden bir tanesi merkezi konumda olması. Bazı bölgelerde deniz görünümü olması, bunlar hem fiyatların yüksek olmasını sağlıyor hem de mahalleleri biraz daha popüler yapıyor." derken bir başka emlakçı da "Ulaşımı kolay olması her şeyi etkiliyor" şeklinde konuştu.

Artan fiyatlar nedeniyle çoğu kiracı oturduğu evden çıkmak istemiyor.

KONUT FİYATLARINDA SON DURUM

Kiralar İstanbul başta olmak üzere pek çok ülke yüksek seyrederken bir yandan da satılık konut fiyatları ve emlak sektöründeki son durum araştırılıyor.

Habertürk canlı yayınında konuşan GYODER Başkanı Neşecan Çekici, şu ifadeleri kullandı:

"Ciddi anlamda bir barınma krizi geliyor aslında. Dalga görüyoruz, başlangıcını yaşıyoruz. Çünkü çok ciddi bir işte Ukrayna Savaşı, 11 ilimizde gerçekleşen ciddi bir deprem olgusu, arkasından pandemideki iç göç, göçmenlerin Türkiye'ye yerleşmesi, öğrencilerin Türkiye'mizde çok fazla sayıda olması gibi konulardan dolayı konuta ulaşmak erişilebilir konuta ulaşmak oldukça zorlaştı. Çünkü bir arz problemi var. Arz talep dengesizliği de tabii ki fiyat etkiliyor. Kira fiyatlarından satış fiyatlarına kadar arz sıkıntısı bizi bu noktaya getirdi. 2 yıl önce yüzde 25 kira sınırlaması da sadece kiracıyı korumak adına yapılmış olsa da aslında kira havuzuna koyduğumuz konut yatırımlarını da oradan mahrum etti ve aslında bir mantıkta da ilerleyen bir kiracı - ev sahibi problemleri yaşattı. Bütün doğal dengeler aslında birbirine bağlıdır bizim piyasamızda. Buradan da hareketle ciddi bir kira problemi yaşadık, kiracı problemi yaşadık.

Konuta erişilebilirlik az olduğu sürece, sıkıntılar olduğu sürece ki bunun şu andaki en büyük problemi faiz problemidir. Maalesef bu sıkıntılar ve barınma krizine doğru evrilen bir noktaya gidecektir. Dünya da bunu yaşıyor. Erişilebilir konut şu anda dünyada 1.6 milyar insanı sarıp sarmalamış durumda. UN-Habitat'ın verilerine göre 2030 yılında dünyanın yüzde 40'ı yani 3 milyar insan erişilebilir konut problemi yaşayacak. Biz de o ülkelerden biriyiz ve bunun önlemlerini dernek olarak çalışıyoruz.

Konut faizleri şu anda düşmesi gerekiyor. Daha doğrusu mevduat ve politika faizlerinin mevduattan alınan faizlerin düşmesiyle ibrenin düşüşe geçmesiyle bile aslında alıma geçilecek bir peşinatı olanların konut yatırımına yönlendirecekleri aslında bir bekleyen talep var. Bunun için faizlerin 2025'in ilk çeyreğinde düşmesini bekliyoruz. Hatta daha önce ufacık bir eğilim gösterse bile konut satışlarını ipotekli konut satışlarını etkileyeceğini düşünüyoruz. İpotekli konut satışları ilk 9 ayda geçen yılın altında. Gerçi son 3 ay satışları yukarı doğru gördük. Özellikle Eylül son 21 ayın en yüksek satışını getirdi bize. Dolayısıyla bu ibrenin devam edeceğini düşünüyoruz, beklenen bir talep var. Şirket kampanyaları işe yarıyor peşinatı olanların yakın gelecekte fiyat artışı endişesiyle temmuz'dan itibaren alıma geçtiklerini gördük. Alternatif yatırım araçlarından beklentiler sınırlı hale geldi. Kısa vadede konut faizlerinin düşeceği beklentisiyle de fiyatların yükseleceğini düşünen bir kitle alıma geçti.

EV ALMAK İÇİN DOĞRU ZAMAN MI?

Gerçekten 7-8 aydır ilk defa konut reelde geriliyor konut fiyat endeksi Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası endeksine göre. Kesinlikle doğru zaman konut almak için. Çünkü konut faizlerinin gerilemesiyle enflasyonist bir etki de çıkabilir yani bir talebe fiyatları etkileyen ve talebi de etkileyen bir sistemde tekrar bir artış görebiliriz. Ayrıca maliyetler, arsa fiyatları bu olduğu sürece konut fiyatının düşmesini beklemek çok mantıklı değil.

Kirada düşüş trendinden ziyade bir normalleşme ve düzeltme dönemi yaşanmaya başladı. Bu 2 yıllık sözleşme ve piyasa kiraları birbirinden farklı noktalarda gerçekleştiği için doğal dengesine ulaşmaya başladı. Çünkü çok yüksek sayıda bir talep var. Çünkü konut sahipliği oranı da Türkiye'de çok dramatik anlamda düşüyor. Yüzde 70'lerin üzeri sağlıklıdır, bizde yüzde 55'lere kadar ilk defa geriledi. Son birkaç yıldır, iki yıldır. Devamlı bir düşüş trendinde. Bu da sağlıklı sinyalleri vermiyor. Barınma krizi söylemlerimizin altında aslında tüm bu rakamlar var. Solo yaşam çok yükseldi. Demografik özellikler çok değişiyor. Buna bağlı geliştirmelerin fonksiyonları düşünülerek yapılan geliştirmelerin kapıda olması lazım. Türkiye'de ilk defa tek sayıda yani tek bir kişi yaşayan hane beşte bir seviyelerine geldi. Her haneden bir kişi eksilirken hane halkı sayısı eksilirken hane sayısı da ciddi anlamda arttı. Burada en önemli örneklerimiz tek kişi yaşayanların yüzde 40 seviyelerinde artması birkaç yıldır, son 5 yıldır diyelim. Yüzde 35 seviyelerinde birlikte yaşayan kişilerin arkadaş olabilir, çekirdek aile olmayanların birlikte yaşamaları arttı. Bekar anne ve babaların çocuklarıyla yaşam modelleri yine yüzde 30 seviyelerinde arttı. Buna karşın çekirdek aile ya da karı koca çiftin de sayısı sadece yüzde 5 arttı.

Türkiye'de konut çok sevilen bir yatırım aracı. Aynı zamanda bir emeklilik planı. Altından sonra diğer yatırım enstrümanlarını açık ara farkla geçen bir yatırım olgusu Türkiye'de. bunu terk etmemiz çok mümkün değil. buna bağlı geliştirmeler, faizlerin bunu desteklemesi, bu tür geliştirmelerin yapılması ve modellerin kurgulanması gerekiyor. Bu modeller de çok çeşitli modeller olabilir. Konuta erişim, erişilebilir konuta bağlı modeller, devlet yani kamu özel işbirliğiyle arsaların maliyetinin sıfıra indirgenmesi ya da yaklaşması, bir dönem bizim bir yeni konut modeli çalışmamız vardı, 1,5-2 yıl üzerinde çalıştık, onun üzerine de bir yıldır çeşitli platformlarda bunu dile getiriyoruz, diğer STK'ların da bu konularla ilgili bu tür model arayışları ve çözümleri var. Ama arsa fiyatlarının dünyada ortalaması yüzde 20 maliyete yansıyan arsa fiyatlarının bizde yüzde 50'lerde olması hatta belli bölgelerde 70'lere kadar çıkması konuta erişebilirliği azaltıyor. Dolayısıyla burada bizim devletten bir arsa desteği almamız ve maliyetleri bu anlamda düşürmemiz ve kiracılık sistemini de buna göre regüle etmemiz gerekiyor. Dediğim gibi hepsi birbirine bağlı, bunun en önemli yollarından biri bu. Dünya da bu krizde, bizde aslında bu konuda çok ciddi çalışmalar var ve konuta erişilebilirlik noktasındaki çözümlerimizle biz kıta avrupasında lider bile olabiliriz."