BİZE ULAŞIN
Evin mülkiyet durumu (kime ait olduğu, hisseli olup olmadığı), üzerinde herhangi bir sınırlama (ipotek, haciz, intifa hakkı vb.) olup olmadığı incelenmelidir. Bu inceleme yapılırken eldeki tapu senedi ile yetinilmemeli, mutlaka Tapu Sicil Müdürlüğü'ne giderek ilgili tüm belgeleri incelemelisiniz. Zira elinizde bulunan tapu senedi, taşınmaz üzerindeki tüm sınırlamaları (örneğin hacizleri, ipotekleri yada satış vaadi şerhini) göstermeyebilir.
Tapu kaydı, bize evin gerçek durumunu bir başka ifadeyle hukuk düzenindeki konumunu gösterir. Siz beş katlı bir binada bulunan bir daireyi gezmiş ve almaya karar vermiş olabilirsiniz. Tapu kaydında taşınmazın cinsi "arsa" görünüyor ise, aslında bir daire değil, "kaçak bir yapıyı" alıyorsunuzdur. Satın aldığınız daire hakkında her an yıkım kararı alınabilir, buna ek olarak yüksek miktarlarda cezaya muhatap kalabilirsiniz.
Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi?
Uygulamada karşılaşılan en önemli sorun satın alınacak evin "kat irtifakı" tapusu olduğunda karşımıza çıkar. Çoğu zaman satıcı ya da emlakçılar tarafından, kat irtifakı tapusunun kat mülkiyeti tapusundan bir farkı olmadığı, arsa tapusundan farklı olarak size ait bağımsız bir tapunun çıkacağı söylenir. Hatta bankaların kat irtifakı tapulu evlere kredi vermesi, bu söylemin doğruluğu için delil olarak gösterilir. Ancak bu iddia kısmen doğrudur. Bir arsa üzerinde kat irtifakı kurulması, gayrimenkulün cinsini "arsadan" bağımız bölüme dönüştürmekle birlikte, kat mülkiyetinin sağladığı tüm güvenceleri sağlamaz.
Kat mülkiyeti tapusu, inşaat ruhsatı alınması, inşaatların imar planına, projesine uygun tamamlanması, iskan ruhsatının alınmasından sonra oluşturulur. Kat irtifakı tapusu ise, kat mülkiyeti kurulmadan önceki bir dönemi ifade eder. Bu nedenle, kat irtifakı tapusu olan bir evin inşaatı henüz tamamlanmamış olabileceği gibi, tamamlandığı halde iskan ruhsatı alınmamış olabilir. Bu durumda satın alacağımız evin imar planına ve projesine aykırı yapılmış yani "kaçak" olması ihtimali vardır. Bu nedenle, herhangi bir kötü sürpriz ile karşılaşmamak için "kat mülkiyeti" tapusu olan binaları tercih etmekte fayda vardır.
Firma güvenli mi?
Son zamanlarda bir çok inşaat firması tarafından büyük konut projeleri gerçekleştirilmekte, konutlar tamamlanmadan satışları yapılmaktadır. Bu durumda, tüketiciler henüz tamamlanmamış ve kat mülkiyeti kurulmamış evleri satın almaktadırlar. Projeden ev alırken, projeyi gerçekleştiren firmanın güvenirliliği önemlidir, ama yeterli değildir. Bu nedenle proje üzerinden ev alırken öncelikle kat irtifakının kurulmuş olduğundan emin olun. Zira, tapu kaydındaki mülkiyet durumu ve üzerinde herhangi bir kısıtlamanın olup olmadığı önemlidir.
Uygulamada inşaat firmaları genellikle tapu devri yerine "gayrimenkul satış vaadi" sözleşmesi ile konutları satmaktadırlar. Böyle bir sözleşmeyi imzalamak zorunda kalıyorsanız ileride tapu devri aşamasında hukuki güvence teşkil etmesi bakımından, bu sözleşmeyi mutlaka noterde yapın.
Proje üzerinden alırken sözleşmelere dikkat!
Yine proje üzerinden bir ev alırken İnşaat Firması ile yapılacak sözleşmede (satış vaadi/satış sözleşmesi veya eki belgelerde) konutun niteliklerinin ayrıntılı olarak yazılmasına, hangi malzemelerin kullanılacağının belirtilmesine, teslim süresinin ve şeklinin açıkça ifade edilmesine dikkat edin. Kullanılacak malzemelerin marka ve kalitesi net olarak tanımlanmalıdır. "xxxxx marka veya muadili" gibi ifadeler yanıltıcı olabilmektedir.
Proje üzerinden ev alırken imzalanacak sözleşmelerde İnşaat firmasının söz verdiği süre sonunda inşaatı bitirememesi ve konutu teslim edememesi durumunda günlük ya da aylık bazda alıcıya ne kadar cezai tazminat ödeyeceği kayıt altına alınmalıdır. Yine proje üzerinden satın alınan konutun; peşinat miktarı, aylık ödeme planı, kredi durumu, faiz oranı, ara ya da balon ödemelerin yapılıp yapılamayacağı, hesabın istenilen zamanda kapatılıp kapatılamayacağı, faiz oranlarındaki artış ve azalışların ödemeleri nasıl etkileyeceği, banka ile yapılan sözleşmelerin niteliği kesin olarak bilinmelidir.
Kaynak: Av. Ahmet Sanlı
Kat irtifakı, kat mülkiyeti, arsa payı, tapu
