Ne İstanbul ne Ankara ne İzmir... Konut için o ili işaret etti 'Geç kalmasınlar'

Son 22 ayın en yüksek satışı gerçekleşti. 165 bin konut satıldığı kaydedilirken emlak yatırımcıları da kelimenin tam anlamıyla 'eve' döndü. Peki, emlak piyasasında son durum ne? Ev almak için doğru zaman mı? Konut almak mı arsa almak mı mantıklı? En çok hangi illerde ev satılıyor? Anadolu'da hangi iller öne çıkıyor?

"ALTINDAN ÇIKIP KONUTA GELEN OLDU"

İstanbul Emlak Brokerleri Kooperatif Başkanı Ulvi Özcan Habertürk canlı yayınında konut fiyatları ve konut satışındaki son duruma dair şu ifadeleri kullandı:

"Ülkede somut anlamda çok olumlu şeyler olduğundan değil de kar realizasyonlarının olduğunu düşünüyorum ben. Örneğin KKM'den çıkıp da konuta gelen oldu, altından çıkıp da konuta gelen oldu. Bir de diğer taraftan maliyetlerin yükseldiği görülüyor. Yarın öbür gün kredilerin düşeceği ile ilgili işaretler daha somutlaşırsa bunun ciddi anlamda bir fırsat olduğunu değerlendirenler oldu. Yoksa barınma sıkıntısı yaşayanlar açısından olumlu bir gelişme fark etmiyorum ben.

KONUT SATIŞI VERİLERİ

Biraz rakamları karıştırdım. Sadece 22 ayın değil son 10 yılın en yüksek rakamı benim gördüğüm. yani son 10 yıldır bu rakamlara yakın bir rakam hiç olmamış, oldukça yüksek bir rakam. Bunu bir kar realizasyonu niteliğinde değerlendiriyorum. Başka yatırımlarda olanlar artık yatırımlarda bir kar realizasyonu yapmayı ihtiyaç gördükleri için ve nispeten krediler düştü ve düşeceği ile ilgili bir işaret aldıkları için olduğunu düşünüyorum.

EN ÇOK HANGİ İLLERDE EV SATILIYOR?

En çok İstanbul, Ankara, İzmir. Yabancılara da baktığımız zaman Antalya çok olduğunu görüyoruz ama orada da eski hız kalmadı. Bu ilk Ukrayna Rusya krizinin ilk başladığı günlerde yoğun olarak Rus, kısmen de Ukraynalı alımı oluyordu orada. Hatta yakın çevremden bildiğim oralarda Rus mahalleleri oluşmaya başladığını da duymuştum. Dolayısıyla ciddi bir talep vardı ama o talep nispeten azalmış ama yine de hala baktığımız zaman en çok alımı yine Ruslar yapmışlar.

BİR EVİN DEĞERİNİ BELİRLEYEN FAKTÖR NEDİR?

Bir evin değerini belirleyen birçok faktör var ama en önemlisi lokasyon birincisi, onun o lokasyondaki emsaller, ikincisi arz talep dengesi ve satın alma gücü. Örneğin 10 üretim var da 20 tane talep varsa bu fiyat yükselir, 10 tane üretim var da 5 tane talep varsa da bu düşer. Yani bu yüzyıllardır süren bir arz talep kanunu. Ama bir de satın alma gücü ve özellikle konuta özel de krediler.

KONUT KREDİSİ FAİZLİ VE GERİ ÖDEMELER

Mesela bu ay ona dikkat etmişsinizdir. Yüzde 300'e yakın yüzde 278'di yanılmıyorsam; kredili alım olmuş yani bu ayınki göstergelerinde gösterilen. Dolayısıyla bizim piyasalarımızda bu çok belirleyici ama hala oranlar yüksek yani enflasyona göre düşük kalsa da satın alma gücüne göre yüksek. Mesela 500 bin lira kredi aldığınız takdirde 10 yıl geri ödemeli baktığınız zaman 2.89'dan aylık 15 bin liraya yakın ödeme oluyor. Bugün 500 bin lira bir konut alımında hiçbir işi görmezken 15 bin lira yüksek bir rakam. Bunu 10'la çarptığınız zaman yani 5 milyon alacak olsanız 150 bin lira. Şimdi başka bir yerden geliriniz yoksa bunu ödemeniz mümkün değil. Bu çok yüksek bir rakam enflasyona göre düşük olmasına rağmen. Dolayısıyla burada bir hala bir karmaşıklık, bir kaotik durum devam ediyor.

UYDU KENTLERLE İLGİLİ SON DURUM

Uydu kentler her zaman genele göre biraz daha çağdaş, oturmuş yerlerdir. Konut ne kadar yatırım derseniz o tartışılır bir noktaya geldi. Nasrettin Hoca'nın hesabı herkesin haklı olduğu bir yerdeyiz. Kiracı artışı alamıyor istediği maaşında, yaşam standardında, işte esnafsa iş durumunda... Mülk sahibi de başka yatırım araçlarıyla baktığı zaman ben bir para bağladım bunun karşılığını almak istiyorum diyor. Dolayısıyla Nasrettin Hoca'nın hesabı herkesin haklı olduğu bir durumda. Ama bunun özellikle lüks konut ayağında kiracılar bunu istismar ediyor. Örnek vereyim 2 milyon dolara bir yer satılıyor, içinde kiracı varsa ben diyor şu kadar para almadan çıkmam diyor.

EV ALMAK İÇİN DOĞRU ZAMAN MI?

Birincisi nakdi olanlar alım için geç kalmasınlar. Çünkü bir taraftan maliyetler yükselirken bir taraftan reelde uzun zamandır, yanlış hatırlamıyorsam 2022'nin Eylül ayından beri düşüş var, reel anlamda yani nominal anlamda düşmüyor. Çünkü Türkiye'de bir enflasyon var ve o enflasyonla baktığınız zaman TL bazında hep yükseliyor fiyatlar. Dolayısıyla nakit veya nakde yakın pozisyonda olanlar yani az kredi kullanacak olanlar bu fırsatı değerlendirsin. Diğerleri de bu fırsatı görseler de yüksek borçlanarak girmek ne kadar doğru artık onu kendi takdirlerine bırakıyorum.

Ancak yüzde 70 - 80 elinizde bir para varsa kalan yüzde 15 - 20 için alınır. O çok büyük rakamlar değil ama bunun eskiden hatırlarsınız yüzde 75 kredi kullanıyordunuz yüzde 25'ten borçlanarak giriyordunuz, 10 yıl 15 yılda ödeme yapabiliyordunuz, artık o kalmadı.

ANADOLU'DA HANGİ ŞEHİRLER ÖNE ÇIKIYOR?

Bu her bölgede farklılık gösterebilir ama İstanbul'a yakın çevrede köprüler, yollar ve makro projeler anlamında değerlendirdiğiniz zaman Çanakkale öne çıkıyor, Sakarya öne çıkıyor, İznik öne çıkıyor yani bunlar benim gözlemlediğim ama tabii bu çok büyük bir pencere, hepsini benim incelemem mümkün değil, bunlar benim dikkatimi çekenler.

Ama şunu söyleyeyim imkanı olanlar konut alacaklarına arsa arazi alıp da doğru güvenecekleri aracılardan, danışmanlardan daha kazanç elde edeceklerini düşünüyorum ben"

Yazılanlar yatırım tavsiyesi değildir