Emlak vergisinde cep yakacak rakamlar! Kiraya da yansıyabilir... İtirazda kritik nokta: 1 kişinin hamlesi herkesi etkileyebilir

Milyonları direkt olarak ilgilendiren emlak rayiç bedel ve vergi artışları netlik kazanmaya başladı. 2026-2029 dönemi için geçerli olacak yeni birim değerlerde, özellikle büyükşehir ve turizm bölgelerinde beklenenin üstünde artışlar var. Türkiye'deki konut ve iş yerlerini etkileyecek olan düzenlemeyle bazı bölgelerdeki emlak rayiç bedelleri ve emlak vergileri 10-15 kat artacak. Artışın sadece emlak vergisini değil, taşınmaz kültür varlıkları katkı payı, değerli konut vergisi, tapu harcı, emsal kira bedeli, değer artış kazancı, veraset ve intikal vergisi gibi 7 kalemi de direkt olarak etkileyeceği belirtiliyor. Bu gelişmenin dolaylı olarak da kira fiyatları, konut satış bedelleri ve inşaat maliyetlerini artıracağı aktarılıyor.

1 KİŞİNİN HAMLESİ HERKESİ ETKİLEYEBİLİR

Türkiye Gazetesi'nde yer alan habere göre; yeni metrekare değerlerine itiraz etmek isteyenler için 30 günlük dava açma süresi, adli tatil nedeniyle uzadı. İtiraz için son tarih 8 Eylül 2025 olurken dikkat çeken bir nokta daha yer alıyor. Buna göre; açılan davalarda alınacak iptal kararları, aynı mahalle ya da sokaktaki tüm mükellefler için geçerli olacak. Dolayısıyla bir kişinin açtığı dava, benzer durumda olan çok sayıda kişiyi etkileyebilir. Fakat belediyeye başvuru yapıp itirazda bulunmanın, dava açma süresini durdurmadığı, o nedenle mağduriyet yaşayan kişilerin direkt vergi mahkemelerine başvurmaları tavsiye ediliyor.

"TEBLİGATLARDAKİ RAYİÇ BEDELİ DİKKATLE İNCELEMELERİ VE HUKUKİ SÜREÇLERİ TAKİP ETMELERİ ÖNEMLİ"

Konuyla alakalı konuşan Avukat Serkan Ekici, "Emlak vergisi matrahını oluşturan rayiç bedellerdeki güncellemeler, yürürlükteki mevzuat çerçevesinde gerçekleştirilen ve ekonomik dinamikleri yansıtmayı hedefleyen idari bir uygulamadır. Hukuk sistemimiz, vergi mükelleflerine kendi taşınmazlarına ilişkin somut delilleriyle (emsal kıyaslama, eksik bildirim, maddi hata vb.) başvurarak idari itiraz ve ardından yargı yoluyla hak arayışı imkânı tanımaktadır. Sürecin sağlıklı işlemesi için vatandaşlarımızın tebligatlardaki rayiç bedeli dikkatle incelemeleri ve hukuki süreçleri takip etmeleri kendi menfaatleri açısından faydalı olacaktır" ifadelerini kullandı.

"'DEĞERLİ KONUTLAR VERGİSİNE' KONU OLMASI İHTİMALİ DE YÜKSEK"

Diğer yandan gayrimenkul uzmanları bir konuya daha dikkat çekiyor. Konuyla alakalı açıklamalarda "Belirlenen bu emlak vergi değerleri aynı zamanda Değerli Konut Vergisine tabi lüks konut kapsamında sayılan konutların da vergi matrahının belirlenmesine konu olacaktır. Bu nedenle emlak vergisi matrah artışının fahiş oranda yüksek belirlenmesi ile daha önce Değerli Konutlar Vergisine tabi olmayan bazı konutların da 2026 yılı için bu kapsama girip “Değerli Konutlar Vergisine” konu olması ihtimali de yüksektir" deniliyor.

ARTIŞLAR NE KADAR?

Yeni düzenlemeyle beraber Şişli'nin prestijli semtlerinde rekor artışlar görülürken Teşvikiye Caddesi'nde metrekare birim değeri 46 bin TL’den 420 bin TL’ye çıkarak yüzde 803 artış gösterdi. Abide-i Hürriyet Caddesi'nde yüzde 678, Valikonağı Caddesi'nde ise yüzde 403 artış kaydedildiği aktarıldı.

Özellikle İstanbul genelinde en dikkat çekici artışların Küçükçekmece, Beylikdüzü ve Başakşehir'de yaşandığı kaydedilirken Cengiz Sokak'ta 4 bin TL olan metrekare birim değeri 60 bin TL’ye çıkıp yüzde 1400 artış görüldü. Beylikdüzü Gürpınar Mahallesi’nde ise metrekare birim değeri 475 TL’den 9.670 TL’ye yükselirken bu da yaklaşık yüzde 1934 artışa karşılık geldi. Başakşehir Ziya Gökalp Mahallesi’nde de değer 1.134 TL’den 65.000 TL’ye çıkarken bu da yüzde 5637 oranında artış anlamına geldi.

Maltepe’de Atatürk Caddesi’nde yüzde 642, Süreyyapaşa Caddesi’nde yüzde 692 oranında artış olurken Beykoz Kanlıca Mihrabat Caddesi’nde 1.812 TL olan metrekare değeri 18 bin TL’ye çıkarak yüzde 893 artış görüldü. Çubuklu Mahallesi Hidiv Kasrı çevresinde yüzde 934 artış oldu.

AK PARTİ'DEN AÇIKLAMA: "MAĞDURİYET YAŞANMASINA KESİNLİKLE MÜSAADE ETMEYECEĞİZ"

AK Parti Yerel Yönetimlerden Sorumlu Genel Başkan Yardımcısı Mustafa Demir de emlak vergisiyle ilgili tartışmalara ilişkin açıklama yaptı. Kamuoyunun gündemine gelen bu konunun uzun süredir yakından takip edildiğini vurgulayan Demir, "Son günlerde kamuoyunun gündemine gelen, ancak bizim uzun süredir yakından takip ettiğimiz emlak vergisine esas alınan arsa rayiç bedellerindeki tartışılan artışlar konusunda milletimizin endişelerini yakından biliyoruz. 2026 yılında uygulanacak emlak vergilerinin gerçek piyasa koşullarını yansıtmayan rayiç bedel artışlarıyla vatandaşımızın sıkıntıya düşmesine asla izin vermeyeceğiz." ifadelerini kullandı.

Demir, "Cumhurbaşkanımız Sayın Recep Tayyip Erdoğan'ın talimatlarıyla Yerel Yönetimler Başkanlığı olarak bu süreci en ince ayrıntısına kadar takip ediyoruz. Tüm Türkiye'de yapılan rayiç bedel tespitlerini, artış oranlarını ve bunların vatandaşımıza yansımalarını titizlikle inceliyoruz. Şunu herkes bilmelidir ki; Cumhurbaşkanımızın liderliğinde, yasal ve idari düzenlemelerle oluşabilecek mağduriyetlerin önüne geçeceğiz. Bizim önceliğimiz, milletimizin hakkını korumak, adaleti tesis etmek ve belediyecilikte hizmeti vatandaşımızın omuzlarına yük bindirmeden sürdürebilmektir. AK Parti'nin belediyecilik anlayışı, vatandaşına yük değil nefes aldıran bir anlayıştır. Bu meselede de milletimizin yanındayız, mağduriyet yaşanmasına kesinlikle müsaade etmeyeceğiz" dedi.

KİRA ARTIŞLARINA ETKİSİ

Öte yandan söz konusu artışların yalnızca emlak vergisini değil, tapu, damga ve veraset vergilerini de etkileyeceği belirtiliyor. 2026'da özellikle büyükşehirlerdeki emlak vergisi, vatandaşların geçen yıl ödediği vergi üzerinden 20 kata varan artışla hesaplandığı zaman sıradan apartman dairelerinin dahi 'Değerli Konut Vergisi' kapsamına girme ihtimalinin yüksek olduğu aktarılıyor. Bu durumun kira artışlarına da yansıyabileceği kaydediliyor.

RAYİÇ BEDEL NASIL BELİRLENİYOR?

Arsa rayiç bedelleri 4 yılda bir, belediyelerin bünyesinde toplanan takdir komisyonları tarafından belirlenirken takip eden 3 yılda da yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılıyor.

ZAMLAR NASIL YANSIYOR?

Arsa rayiç bedellerindeki artış emlak vergisine doğrudan yansıtılırken, rayiç bedel yüzde 100 arttıysa, ödenecek emlak vergisi de yüzde 100 artıyor.

Emlak vergisi bir önceki senenin kazancına göre verilirken, dolayısıyla bu senenin rayiç bedelleri gelecek yıla yansıtılacak. Bu yıl 5000 TL emlak vergisi ödeyen mükellef, rayiç bedelin yüzde 300 artması durumunda 20 bin TL, yüzde 500 artması durumunda ise 30 bin TL ödeme yapacak. Ödemeler de 31 Mart 2026 tarihinde olacak.