Risk sevmeyen yatırımcıların yeni gözdesi: Otel alım satımı!

Türkiye ve küresel pazarda kısa vadeli ve yüksek getiri sağlayan ve giderek yeni bir sektöre sağlayan otel alım pazarında yatırımcılar genellikle birkaç farklı stratejiyle kazanç sağlıyor. Özellikle otel alım satımı; al-sat, al-yenile-markala ve yeniden sat gibi yöntemlerle, risk sevmeyen yatırımcıların hem yatırımlarını korumasına hem de katma değerli kazançlar elde etmesine olanak tanıyor.

Bugüne kadar otel alım satımı genellikle geleneksel yöntemlerle, sarı siteler veya emlakçılar aracılığıyla yürütülüyordu. Ancak, son yıllarda sektörde ciddi bir değişim yaşandı. Pazarın %90’ı artık off-market şekilde ilerliyor, yani işlemler gizli ve sınırlı bir çevrede yapılıyor. Bu durumun temel sebepleri, hem otel alan hem de satan yatırımcıların gizlilik konusunda daha hassas hale gelmiş olmaları ve sektörde yaşanan bazı zorluklardan kaynaklanıyor.

Özellikle, satışa çıkan otellerin fiyatlarının düşmesi, acentelerin avans vermeyi durdurması ve alıcıların gerçekte sahip oldukları bütçelerin çok çok üstündeki otellere talip olması gibi sorunlar, sektörde off-market işlemlerin artmasına neden oldu.

Bu noktada sektördeki kurumsallaşmış ve alan hakimiyetine sahip tek şirket olan OteliniSat.com turizm sektörüne özel varlıkların ilan kullanılmadan, gizlilik esasına uygun şekilde ve piyasa değeri korunarak doğru yatırımcılarla buluşturulmasını sağlarken sektördeki alıcılar ve satıcılar için de şeffaf, hızlı ve verimli bir süreç sunuyor.

Tam da bu nedenlerle Otel Alım Satım Pazarı, Küresel ve lokal fırsatlar ile sektöre yönelik detayları konuşmak için bir araya geldiğimiz Otelini Sat.com’un çatı markası JRO Yatırım’ın Yönetim Kurulu Başkanı Murat Göktuğ Aksu sorularımızı cevapladı.

Türkiye'deki otel alım satım pazarı hakkında ne düşünüyorsunuz? Son yıllarda ne gibi gelişmeler oldu?

Murat Göktuğ Aksu: Türkiye, otel ve turizm yatırımları için oldukça cazip bir pazar. Özellikle son yıllarda, turizmin artan önemi ve ekonomik büyüme ile birlikte otel alım satım piyasasında büyük bir hareketlilik gözlemliyoruz. İstanbul, Antalya, Bodrum gibi büyük şehirlerde ve tatil bölgelerinde ciddi talep var. Pandemi sonrası toparlanma süreciyle birlikte otel fiyatları da artmaya başladı. Son dönemde özellikle yabancı yatırımcıların Türkiye pazarına olan ilgisi arttı. Avrupa ve Orta Doğu’dan gelen yatırımcılar, Türkiye’deki fırsatları çok daha dikkatli şekilde inceliyor. Yatırımcılar için Türkiye’deki otel pazarı, lokasyon bazında büyük fırsatlar barındırıyor. Bu da bizim sektördeki güçlü pozisyonumuzu pekiştiriyor.

Risk sevmeyen yatırımcılar neden otel alım satımını tercih etmeye başladı?

Murat Göktuğ Aksu: Son yıllarda küresel ekonomik belirsizliklerin artışı, yatırımcıları daha güvenli ve istikrarlı alanlara yönlendirdi. Türkiye’de otel alım satımı, fiziksel varlıkların değerini koruyarak ve doğru yönetim stratejileriyle riskleri minimize ederek, aynı zamanda önemli kazanç fırsatları sunuyor. Bu durum, özellikle risk sevmeyen yatırımcılar için cazip bir seçenek haline gelmiş durumda.

Türkiye’nin dört bir yanında, yenileme ihtiyacı duyan ancak çoğunlukla ekonomik nedenlerden dolayı bu yenilemeyi gerçekleştiremeyen ve bazen de aşırı kalabalık aile işletmelerine dönüşen oteller bulunuyor. Bu tesisler, yatırımcılar için büyük fırsatlar barındırıyor. Yatırımcılar, bu otelleri alıp, tadilat yapıp, dijital dönüşümü ve marka entregrasyonu ile değerini arttırıp kazanç sağlayabiliyor.

Sonuç olarak, risk sevmeyen yatırımcılar, otel alım satımını, finansal güvenlik sağlama ve fiziksel varlıklarını değer artırma fırsatlarını kaçırmamak adına tercih ediyor

Global yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisini nasıl görüyorsunuz?

Murat Göktuğ Aksu: Türkiye’nin otel pazarı, özellikle konum itibariyle Avrupa ve Orta Doğu arasında önemli bir köprü görevi görüyor. Bu da Türkiye’nin uluslararası otel alım satımı için stratejik bir pazar haline gelmesini sağlıyor ki özellikle lüks otel segmentine olan talep oldukça yüksek. Türkiye, hem yerli hem de yabancı yatırımcılar için cazip fırsatlar sunuyor. OteliniSat.com olarak, global pazarın tüm dinamiklerini takip ederek, Türk otel pazarının uluslararası pazarda daha etkin olmasına yardımcı oluyoruz. Bu nedenle de Türkiye ve uluslararası pazarlardaki yatırım fonları, ülkelerim varlık şirketleri, kurumsal alıcılar ve nitelikli bireysel yatırımcılarla doğrudan iş birliği içinde çalışarak, turizm varlıklarının doğru değerleme ile en kısa sürede ve en uygun koşullarda doğru yatırımcılarla buluşmasını sağlamak için çalışıyoruz..

Yatırımcılar için nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz? Otel alım satımında başarıyı nasıl sağlıyorlar?

Murat Göktuğ Aksu:Başarı için, öncelikle doğru lokasyon seçimi, potansiyel müşteri kitlesi ve otelin mevcut durumunun iyi analiz edilmesi gerekir. Yatırımcılar, otel alırken öncelikle hangi stratejiyi izlemek istediklerini belirlemeli: Yalnızca al-sat mı yapacaklar, yoksa yenileyip değerini artırarak mı satacaklar? OteliniSat.com olarak, bu sorulara odaklanarak, her yatırımcıya en uygun çözümü sunuyoruz.

Otel alım satımına ilgi, risk sevmeyen yatırımcılar arasında hızla artarken, OteliniSat.com’da bu değişimin öncüsü oluyor. Hem Türkiye’de hem de dünya çapında otel alım satımı yaparak, yatırımcılar güvenli ve karlı fırsatlar elde edebilirler. Bu alanda başarılı olmak için doğru strateji ve doğru platform seçimi büyük önem taşıyor.

OteliniSat.com, otellerin doğru fiyatla satabilmeleri ve doğru yatırımcıya ulaşabilmeleri için kapsamlı bir analiz ve portföy yönetimi sunuyoruz. Fiziksel yenileme, Dijital Dönüşüm, Marka Entegrasyonu, işletme partnerinin belirlenmesi ve yeniden satış dahil ihtiyaç duyulan tüm konularda da bütünleşik hizmet vererek sürecin tamamında rehberlik ediyoruz.

Otel alım satımında yatırımcıların karşılaştığı potansiyel riskler nelerdir ve bu riskler nasıl minimize edilebilir?

Murat Göktuğ Aksu: Otel alım satımında birçok risk bulunuyor; en önemli riskler arasında yanlış lokasyon seçimi, maliyetlerin yüksek olması ve yönetim zorlukları yer alır. Ancak doğru analizler ve sektördeki deneyim ile bu riskler minimize edilebilir. Ayrıca, alım satım işlemlerinde şeffaflık ve güvenilirlik sağlamak, riskleri büyük ölçüde azaltan önemli bir faktördür.

Türkiye’deki otel alım satım pazarının geleceği hakkında nasıl bir öngörüye sahipsiniz? Yatırımcılar için 2025 yılı itibarıyla nasıl fırsatlar öngörüyorsunuz?

Murat Göktuğ Aksu: Türkiye’deki otel alım satım pazarının geleceği son derece parlak görünüyor. Özellikle pandemi sonrası turizmin yeniden canlanmasıyla birlikte, hem yerli hem de yabancı yatırımcıların ilgisi artmış durumda. 2025 yılı sonu itibarıyla Türkiye’nin dört bir yanındaki büyük şehirler ve tatil bölgelerinde yatırımların artacağı öngörülüyor. Ayrıca, yerli yatırımcıların da daha fazla sayıda otel alım satımına yönelmesi bekleniyor ki alım ve satımın en çok gerçekleşeceği dönem kabul edebileceğimiz 2025 Eylül – 2026 Şubat arasında Türkiye’de her yıl tüm işletmelerin yaklaşık %10’unun satış için markete çıkacağını düşünüyoruz. Türkiye’de yaklaşık 20.000 otel olduğunu düşündüğümüzde satışa çıkacak olan 2.000 otelin %50’sinin artık çalışmaktan yorulan ve çok uzun yıllardır otel işleten kalabalık aileler olduğunu söyleyebiliriz. Yaklaşık %20’lik kısım ise yıllar içerisinde otelini yenilemeyi ihmal eden ve bu nedenle yaşadıkları anlamlı gelir kayıpları nedeniyle karlılık oluşturamayan
kişi veya işletmeler oluşturuyor. Kurumsal işletmeler ise yıllık gelirlerinin belirli kısımlarını fiziksel varlıklarını yenilemek için düzenli olarak ayırdıkları için yaşam süreleri daha uzun oluyor.