Emsal kira bedeli nedir? Emsal kira bedeli nasıl hesaplanır, nereden öğrenilir ve kime uygulanır?

Bina, arazi ve diğer hak ya da mallardan alınan kazancın resmî kurumlara bildirilmesi konusunda önem arz eden emsal kira bedeli kavramı Gelir Vergisi Kanunu'yla ilişkilidir. İlgili tutar belirlenirken söz edilen kanunun 73. maddesinde yer alan oranlar dikkate alınır. Hem kiracıların hem de kira geliri bulunan mülk sahiplerinin haklarının korunmasını sağlayan bedel, gayrimenkul değerlerinin doğru bir şekilde beyan edilmesinde de etkilidir. Dolayısıyla emsal kira bedelinin oranları, nasıl hesaplandığı, hangi dönemde resmî kurumlara bildirildiği gibi hususların ele alınması gerekir.

Emsal kira bedeli nedir?

Bir mülkün kirasından gelir elde eden vatandaşların devlete sundukları beyanname üzerinden vergi ödemeleri beklenir. Gelir Vergisi Kanunu'nun 73. maddesinde emsal kira bedeli olarak belirtilen kavramda bu hususla doğrudan bağlantılıdır. İlgili bedel, aktif olarak kiraya verilmiş mülklerden alınan gelirin beyan edilmesi gereken minimum tutarını yansıtır.

Emsal kira bedeli nasıl hesaplanır?

Emsal kira bedelinin daha düşük tutarda olması gibi durumlarda mülklerden gelir elde eden kişiler için inceleme yürütülmesi söz konusu olabilir. Bu nedenle ilgili tutar mutlaka Gelir Vergisi Kanunu'nun 73. maddesi uyarınca belirtilen unsurlar çerçevesinde ödenmelidir. Emsal kira bedeli hesaplama işleminin doğru adımlarla tamamlanması için aşağıdaki maddeler dikkate alınmalıdır:

• Güncel kanun maddesine göre kiraya verilen bir mülk için beyan edilen tutar, emlak vergisi miktarının minimum %5'ine denk gelmelidir.
• Örneğin; bir mülkün emlak vergisinin toplamda 1.000.000 TL olduğu düşünülür.
• Bu örneğe göre beyan edilecek yasal emsal kira bedeli tutarı 50.000 Türk lirasıdır.
• Sunulan örnek durumda beyan edilen emsal kira bedelinin 50 bin TL'den düşük olması durumunda mülkten gelir elde eden vatandaşa Maliye Bakanlığı tarafından inceleme başlatılması mümkündür.

Gelir Vergisi Kanunu'nun 73. maddesindeki açıklamalara göre bina ve araziler için geçerlilik taşıyan emsal kira bedeli oranı %5 üzerinden belirlenir. Diğer mal ve haklarda ise bu tutarın %10 üzerinden hesaplanarak devlete beyan edildiği söylenmelidir.

Emsal kira bedeli nereden öğrenilir?

Emsal kira bedeli tutarının doğru bir şekilde belirlenmesi amacıyla belediyelerin ilgili kurumlarına başvurulması mümkündür. Aynı zamanda bu alanda profesyonel işlemler yürüten emlakçılar ve gayrimenkul danışmanları da piyasa koşullarını da dikkate alarak yasal bedelin hesaplanmasında yol gösterici olabilir.

Emsal kira bedelinin öğrenilmesi için emlak ilan sitelerine göz atılması mümkündür. Böylece minimum ve maksimum tutar aralığının ortalamasını temsil eden miktarlar sorgulanabilir. Ayrıca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne başvuran her bir kişinin gelir elde ettiği mülkün emlak vergisiyle ilişkilendirilecek olan yasal kira bedelini öğrenmesi söz konusu olur.

Emsal kira bedeli kime uygulanır?

Emsal kira bedeli bina, arazi veya diğer mal ve haklardan kira geliri elde eden vatandaşlara uygulanır. İlgili tutarın özellikle kira sözleşmelerinin ilk defa imzalanmasında veya yenilenmesinde ortaya çıktığı görülür. Bu bedelin hesaplanmasında göz önünde bulundurulan hususlarla hem kiracının hem de mülk sahibinin hakları korunur. Buna ek olarak emsal kira bedeliyle gayrimenkulün getirisi ve ederi de doğru bir şekilde beyan edilmiş olur.

Emsal kira bedeli kime uygulanmaz?

Mülklerden alınan kiranın yasal sınırlara göre beyan edilmesini sağlayan Gelir Vergisi Kanunu'nun ilgili maddesinde bu tutarın hangi durumlarda geçerli olduğu yazılıdır. Bununla birlikte birçok kişinin "Emsal kira bedeli ne zaman uygulanmaz?" sorusuna yanıt aradığı görülür. Bu kapsamda emsal kira bedeli uygulamasına gerek duyulmadığı durumlar aşağıdaki gibi sıralanabilir:

• Boş kalmış durumdaki gayrimenkullerin muhafaza edilmeleri amacıyla herhangi bir bedel talep edilmeden başkalarının ikametine bırakılması
• Binaların anne-babaya, onların ebeveynlerine, çocuk veya torunlara, kardeşlere tahsis edilmesi
• Mal sahibi olan kişiyle birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmeyi sürdürmesi
• Genel bütçeye dahil olan daireler, katma bütçeli bina veya idareler, belediyeler ve il özel idareleri ile bunlar haricindeki diğer kamu kurumları/kuruluşları özelinde yapılan kiralamalarda

Emsal kira bedeli ne zaman beyan edilir?

Bir önceki yılın mülk gelirini temsil eden emsal kira bedeli, sonraki senenin başlangıcında devlete beyan edilmelidir. Örneğin; 2024 senesinde mülklerden alınan gelir, 2025'in ilk 3 ayında resmî kurumlara bildirilmelidir. Bu doğrultuda birçok kişi tarafından gündeme getirilen "Emsal kira bedeli yıllık mı?" sorusu da "evet" olarak yanıtlanır.

Emsal kira bedeli davası açma koşulları nelerdir?

Hem kira bedeli ödeyen bireyler hem de mülk sahipleri tarafından açılabilen kira tespit davasının belirli koşulları vardır. Bu konuda resmî kurumlar aracılığıyla işlem yürütülmesi amacıyla bir kira sözleşmesinin beyan edilmesi istenir. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesinin birinci fıkrası kapsamında açıklanan hukuki yarar şartının yerine getirilmesi gerekir. Her yıl yenilenen bir kira sözleşmesinde taraflar tarafından kararlaştırılan artış oranına rağmen tespit davası açılabilir. İlgili süreçte mülk sahibi olup gelir vergisi ödeyen kişininse kira sözleşmesinin bitişinden 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması önemlidir.