BİZE ULAŞIN
AB İstatistik Ofisi (Eurostat) 2021 ile 2022 ilk çeyrekleri arasında konut ve kira fiyatlarının yıllık ne kadar yükseldiğini açıkladı. Satılık ev fiyatlarındaki artış ile Avrupa’da zirveye oturan Türkiye, kiralık konutta da üçüncü sırada yer aldı. İnşaat maliyetlerinde yaşanan artış ise fahiş artışın tek sebebinin arz açığı olmadığını ortaya koydu.
Konut kiraları artmaya devam ederken fahiş fiyat artışı yapan ev sahipleri kiraları tahsil edememeye başladı. Fahiş kiralar nedeniyle birçok kişi kirasını geciktirirken ev sahipleri ile tahliye davaları sayısında bu nedenle artış yaşandı. Emlak sektörü temsilcileri geçen yıla göre 3-4 kat artan kira bedelleri nedeniyle daireye istenen yüksek kiraların başlangıçta ödenebildiğini ancak daha sonra tahsilatta sıkıntılar yaşandığını dile getiriyor. Rayiç bedelin üzerinde yabancıya kiraya verilen konutlarda ise durum farklı bir boyuta taşınmış durumda.
Devlet, kira artışlarına yüzde 25 üst sınır getirerek bir miktar piyasanın tansiyonu düşürme yoluna gitse de çözüm tam olarak bulunamadı. Kira fiyatlarındaki artış sosyal medyada da geniş yankı buldu. Sosyal medyada, “Daha bir yıllık kiracıyım bir de. Fahiş fiyatlı kiraları ödeyebilen var mı gerçekten merak ediyorum”, “Yüzde 78’i zam yaptı, bulabilirsem istediğim zaman çıkabilirmişim” diyerek tepkilerini ortaya koydu. Peki kiracılar ve ev sahipleri kira sözleşmelerinde nelere dikkat etmeli? Hukukçu Doç. Dr. Umut Yeniocak, ev sahibi ile kiracı arasında imzalanan kira sözleşmelerine ilişkin önemli açıklamalarda bulundu.
Ev sahipleriyle kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların sıkça yaşanması üzerine konunun hukuki temellerini anlatan Avukat Emrehan Arıkan; kira bedeli uyarlanması davasına dikkat çekti.
11 Haziran 2022 tarihinde resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7409 numaralı kanuna göre, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanuna kira sözleşmelerindeki kira bedeli artışı hakkında geçici bir madde eklenmiştir. Söz konusu bu değişikliğin yürürlüğe girdiği tarih ile 01/07/2023 tarihine kadar yapılacak olan kira bedeli artışlarında uygulanacağı da maddede gösterilerek, geçici maddenin zaman açısından uygulama alanı gösterilmiştir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde bu sürenin bittiği tarih ile belirsiz süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılının sonunda yasal bildirim sürelerine uyarak kiracıya yapılan bildirimler kanunda gösterilen tarihler arasında ise bu geçici madde tarafların düzenleyeceği sözleşmelere uygulanacaktır.
'Değişiklik sayesinde kira sözleşmesinde başlangıçta belirlenen kira bedelinin artış oranı önceki düzenlemeye göre üst sınırı sabit hale getirildi ve kira bedellerinin en fazla önceki kira yılındaki kira bedelinin %25’ini aşmayacak şekilde arttırılabileceği hükmü getirildi. Bu sınırlamaya aykırı olarak, %25lik oranın üzerinde kararlaştırılan kira artışı sözleşmelerinin bütününe değil yalnızca artık kısmı için geçersizlik yaptırımı uygulanacağı da maddede düzenlenmiştir. Aynı maddenin devamında kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış miktarının %25lik artış oranı altında kalması halinde bedeldeki değişim oranı geçerli olarak kabul edilmiştir.
Kira bedelini sabit orandan daha fazla arttırmak isteyen ev sahipleri kira bedelinin uyarlanması davasına başvurmaktadır. Bu davanın esası kira bedelinin belirlendiği dönemde öngörülmesi mümkün olmayan hususların sonradan mevcut olması halinde taraflardan kira sözleşmesini ifa etmeleri beklenemeyecek ise kira bedelinin bu hususa uygun olarak değiştirilmesidir. Uyarlama davası ile tespit davası arasında fark bulunmaktadır. Uyarlama davasının, tespit davasından en önemli farkı hakimin uyarlama davasında bir üst sınır ile bağlı olmamasıdır. Ancak uyarlama davası açılabilmesinin şartları mevcuttur;
• Geçerli ve uzun süreli bir sözleşmenin bulunmalı
• Koşullar olağanüstü ve önceden öngörülemeyen sebeplerle değişmeli
• Değişikliklere davayı açan taraf sebep olmamalı
• Oluşan koşullar sebebiyle kiraya veren mali açıdan zorluğa düşmüş olmalı
Bu şartlara uygun olması halinde kiraya veren uyarlama davası açma hakkına sahiptir.
Uyarlama davasının şartlarının mevcut olmaması halinde kiraya veren taraf tahliye davasına başvurmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nda bu davanın da şartları düzenlenmiştir. Tahliye davasının açılmasına olanak sağlayan kiraya verenden kaynaklanan sebepler şunlardır; kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacının olması, taşınmazın satışı halinde yeni malikin kiraya veren olarak konut ve işyeri olarak kullanma ihtiyacının olması veya kiraya veren tarafından kiralananın yeniden inşası veya imar ihtiyacı olmasıdır. Bu sebeplerin mevcut olması halinde kiraya veren tahliye davasına başvurabilmektedir.
Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri ise; kiracının yazılı bir tahliye taahhüdünde bulunmasıyla, kiracının kira bedelini ödememesi üzerine iki haklı ihtara yol açması halinde, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturabileceği konutunun bulunması halinde, kiraya veren bu sebeplere dayanarak tahliye davası açabilmektedir.
Sonuç olarak kiraya veren taraf %25lik üst sınır oranı ile bağlı hale getirilmiş olsa da TBK’da düzenlenen kira bedelinin uyarlanması veya kiralananın tahliyesi davaları gibi ek seçenekler bulunmaktadır.'
