İlk defa ev alacaklar dikkat! Kredi yerine ona yöneldiler, yüksek faize rağmen... Konutta çoğunluğun adresi belli oldu

Konut piyasasında neler oluyor? Konut piyasasında son yaşanan gelişmeleri Fintables aktardı.

TÜRKİYE KONUT PİYASASI VE YILLIK BAZDA DEĞİŞİMİ

2025 yılının Ocak ayında Türkiye genelinde 112.173 adet konut satıldı. Ocak 2024’te satılan 80.308 konuta göre %39,7’lik bir artış görüldü. Böylece konut piyasası, 2024’ün aynı dönemindeki durgunluğun ardından 2025’e güçlü bir başlangıç yapmış oldu. Karşılaştırmalı olarak bakıldığında, Ocak 2024’te konut satışları Ocak 2023’e göre %17,8 azalarak 80.308’e düştü. Ocak 2023’te yaklaşık 97.708 konut satıldı. Dolayısıyla Ocak 2025, piyasanın yeniden canlanmasıyla, en çok konut satılan ikinci Ocak ayı olarak kayıtlara geçti. Ocak ayı rekoru hala 113.615 konut satışıyla 2020 yılında.

Ocak 2025’te en çok konut satılan il İstanbul oldu. 18.912 konut satışı ile toplam satışların yaklaşık %16-17’si İstanbul’da gerçekleşti. İstanbul’u 10.158 konutla Ankara, 6.634 konutla İzmir izledi. En az satış ise Ardahan (39 konut), Bayburt (62 konut) ve Tunceli’de (80 konut) kaydedildi.

Yıllık değişim oranlarına bakıldığında 2023 yılında 2022 yılına göre %17,5 lik düşüş ile 1.225.926 konut satış gerçekleşti. 2024 yılında %20,6 artış ile 1.478.025 konut olarak gerçekleşen satışlar 2023’teki zayıf pazar performansı ardından 2024 yılında toparlanma isteği olduğunu gösterdi. 2025 yılı ocak ayı performansı da bu durumu destekledi.

Türkiye genelinde konut fiyatlarının kalite etkisinden arındırılmış değişimini izleyen Konut Fiyat Endeksi’nde (KFE) ise Ocak ayında aylık bazda yüzde 4,7 oranında artarak 165,9 seviyesine ulaştı. Uzun bir süre enflasyonun gerisinde kalan fiyat artışları, son dönemde ivme kazanarak reel anlamda yükselişe geçti. Ocak ayında da bu trend devam etti ve konut fiyatları enflasyondan arındırıldığında reel olarak değer kazandı.

Yıllık verilere bakıldığında, konut fiyatları nominal olarak yüzde 31,9 oranında yükselirken, reel bazda yüzde 7,2 oranında geriledi. Aralık ayında yıllık nominal artış yüzde 29,4 seviyesinde bulunuyordu. Son bir yıl boyunca konut fiyatları enflasyon karşısında değer kaybederken, son aylarda aylık bazda reel artışların görülmesi dikkat çekti.

Üç büyük il özelinde değerlendirildiğinde, Ocak ayında İstanbul’da konut fiyatları yüzde 3,0, Ankara’da yüzde 5,7 ve İzmir’de yüzde 4,9 oranında yükseldi. Yıllık bazda ise İstanbul ve İzmir’de fiyatlar yüzde 29,6, Ankara’da ise yüzde 36,6 oranında arttı. Ancak yıllık enflasyon dikkate alındığında, tüm büyükşehirlerde konut fiyatlarının reel olarak düşüş gösterdiği görülüyor.

İPOTEKLİ VE İPOTEKSİZ SATIŞLARIN KIRILIMI VE EĞİLİMLERİ

Konut satışları içinde ipotekli (konut kredili) satışlar ve diğer (ipoteksiz) satışlar ayrışması, son yıllarda ekonomik koşullara bağlı olarak ciddi dalgalanmalar gösterdi. Ocak 2025’te ipotekli konut satışları 16.726 adetle, bir önceki yılın aynı ayına göre %182,8 artış kaydetti. Bu büyük artış, Ocak 2024’te ipotekli satışların Ocak 2023’e göre %63,5 düşüşle 5.915 adet gerçekleştirmesinden kaynaklanan bir baz etkisine işaret etti. Dolayısıyla, 2025 Ocak ayında görülen ipotekli satış patlaması, kredi kullanımının önceki yılın dip seviyesinden kısmen toparlandığını gösteriyor. Ancak ipotekli satışların toplam içindeki payı Ocak 2025’te de %14,9 düzeyinde kaldı; bu oran Ocak 2023’teki %16,6’lık payın hala altında. Yani krediyle alımlar halen geçmiş yıllara kıyasla temkinli seviyelerde.

İpoteksiz (diğer) satışlar ise konut piyasasının ağırlığını oluşturmaya devam ediyor. Ocak 2025’te ipoteksiz satışlar 95.447 adet ile geçen yıla göre %28,3 artış gösterdi. Toplam satışlar içindeki payı %85’i aştı. Ocak 2024’te de ipoteksiz satışlar 74.393 adet ile görece yüksek bir seviyedeydi ve ipotekli satışlardaki düşüşe rağmen toplam satışı ayakta tuttu (2024 Ocak’ta payları %92,6’ya kadar çıktı). İpoteksiz satışlar genellikle peşin alımları veya diğer finansman yöntemlerini (banka dışı krediler, senet vb.) kapsıyor. 2023 yılı genelinde de benzer bir tablo vardı: Yıl boyunca ipotekli satışlar %36,6 düşerken, diğer satışlar sadece %13 azalmış ve toplam içinde %85,5 payı vardı. Bu veriler, yüksek faiz ortamında alıcıların kredi yerine peşin veya alternatif yollara yöneldiğini net biçimde ortaya koydu. 2024 boyunca kredi kullanımındaki kısıtlara rağmen konut talebi peşin alımlarla sürdürüldü ve 2025’e girerken faizler hala yüksek seyretse de ipotekli satışlarda bir canlanma eğilimi görülmeye başladı.

SIFIR (İLK EL) VE İKİNCİ EL KONUT SATIŞLARININ DURUMU

Konut satışlarında sıfır (ilk el) konutlar ve ikinci el konutlar arasındaki dağılım, piyasadaki arz-talep dengesi ve fiyat dinamikleri hakkında önemli ipuçları veriyor. Ocak 2025’te ilk el konut satışları 32.785 adet olarak gerçekleşti; önceki yılın aynı ayına göre %29,8 artış görüldü. İkinci el konut satışları ise 79.388 adet ile 2024 Ocak ayına göre %44,2’lik artış gösterdi. Toplam satışlar içinde sıfır konutların payı %33, ikinci el konutların payı ise %67 oldu. 2025 Ocak ayında gerçekleşen güçlü satış artışı, özellikle ikinci el piyasasında daha belirgin oldu. Ocak 2024 verilerine baktığımızda ilk el satışlar 25.263 adet ile 2023 Ocak ayına göre %8,2 düşüş yaşadı, ikinci el satışlar 55.045 adet ile %21,6 geriledi. 2024’ün başındaki durgunluk ortamında ikinci el konut piyasası daha sert darbe aldı, buna karşın ilk el satışlar daha sınırlı bir düşüş gösterdi. Ocak 2023’te ise daha hareketli bir piyasa hakimiyet kurdu: İlk el satışlar 27.532 adet (%28,2) ve ikinci el satışlar 70.176 adet (%71,8) olarak kaydedildi, her ikisi de bir önceki yıla göre artış trendindeydi. Toplam satışlar içindeki ilk el konut payı 2024’te %32,8 civarında kaldı; yani piyasada ikinci el konut üstünlüğü devam etti.

Özetle, sıfır konut piyasası, yüksek maliyetler ve arz kısıtları nedeniyle talebin nispeten sınırlı olduğu, ancak kamu teşviklerinin etkisiyle 2024’te toparlanan bir alan oldu. İkinci el konut piyasası hem yatırımcılar hem de oturum amaçlı alıcılar için ana segment olarak öne çıktı hem de 2024 sonundan itibaren yeniden hareketlenerek 2025’e güçlü girdi.

İSTANBUL ÖZELİNDE DURUM NE?

SATIŞ TRENDLERİ VE PİYASA HACMİ

İstanbul, Türkiye konut piyasasının lokomotifi konumunda olup, toplam satışların önemli bir kısmını tek başına gerçekleştirmektedir. Ocak 2025’te İstanbul’da 18.912 konut satıldı. Bu rakam, İstanbul özelinde Ocak 2024’teki 13.423 satışa göre yaklaşık %40’lık bir artışı temsil etti. Ülke genelindeki artış oranına (%39,7) paralel şekilde, İstanbul’da da piyasada belirgin bir canlanma yaşandı. 2024 yılı genelinde de İstanbul satışları yükseliş trendindeydi: Yıl boyunca İstanbul’da 239.213 konut satışı gerçekleşti ve İstanbul, Türkiye genelindeki toplam satışların %16,2’sini tek başına oluşturdu. Bu, İstanbul’da 2023 yılında kaydedilen 198.739 adet satışa kıyasla dikkat çekti. İstanbul’u 2024’te yıllık bazda 134.046 satışla Ankara ve 80.398 satışla İzmir takip etti. Yıl içerisinde ivme kaybı olsa da son çeyreğinde, Türkiye genelinde olduğu gibi İstanbul’da da satışlar tekrar hız kazandı. Özellikle Aralık 2024’te ülke genelinde görülen rekor satış (212.637 adet) İstanbul piyasasını da etkiledi ve İstanbul Aralık ayında 35 bin satış ile yılı kapattı. Bu hareketlilik, 2025’in başına devreden canlı bir piyasa ortamı oluşturdu.

FİYAT DEĞİŞİMLERİ

İstanbul konut piyasasında fiyatlar son yıllarda hızlı artışlar yaşadıktan sonra 2024 yılında görece dengelenme eğilimine girdi. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Konut Fiyat Endeksi verilerine göre, Aralık 2024 itibariyle İstanbul’daki konut fiyatları yıllık nominal %26,3 oranında arttı. Benzer şekilde Ankara’da %34,4, İzmir’de %25,2 yıllık nominal artış kaydedildi. Ancak aynı dönemde ülkedeki yüksek enflasyon nedeniyle Türkiye konut fiyatları reel olarak (enflasyondan arındırılmış) %10,4 oranında geriledi. 2022 ve 2023’te enflasyona paralel hatta onu aşan oranlarda yükselen konut fiyatları, 2024’te enflasyonist ortamın gerisinde kalarak reel bir düzeltme yaşadı.

İstanbul konut piyasasında mutlak fiyat seviyeleri tarihsel olarak çok yüksek kalmaya devam ediyor. Gerek arsa maliyetleri gerek inşaat girdilerindeki artış, yeni konut fiyatlarını yukarı çekerken, ikinci el piyasada da bu yüksek seviyeler belirleyici oluyor. 2024 yılı Türkiye genelinde ortalama metrekare fiyatı 29 bin 724 TL civarında iken İstanbul’da bu ortalama 44 bin 755 TL olarak hesaplandı. 2024’te fiyat artış hızının düşmesi, konut balonu riskinin hafiflediğine ve piyasanın daha sürdürülebilir bir zemine oturduğuna işaret etse de, özellikle ilk defa konut alacaklar için İstanbul’daki konut fiyatları halen çok yüksek bir eşiği temsil ediyor.

ARZ VE TALEP DENGESİ

İstanbul’da konut arz-talep dengesi uzun süredir talep lehine bozuk bir görünüm sergiliyor. Nüfus artışı, iç göç ve hanehalkı sayısındaki büyüme İstanbul’da konuta olan talebi sürekli yüksek tutuyor. Özellikle genç nüfusun konut edinme isteği, kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen konutlar için oluşan talep ve görece yüksek gelir düzeyine sahip kesimlerin yatırım amaçlı alımları birleştiğinde, İstanbul’da konut talebi kronik olarak arzın üzerinde kalma eğiliminde.

Arz cephesinde ise 2023-2024 döneminde bazı zorluklar yaşandı. Yüksek inşaat maliyetleri ve finansmana erişimdeki sıkıntılar, müteahhitlerin yeni proje başlatma iştahını azalttı. Özellikle küçük ve orta ölçekli inşaat firmaları, 2022-23’teki maliyet şokları (demir, çimento, enerji fiyatlarındaki artışlar) nedeniyle projelerini yavaşlatmak veya ertelemek durumunda kaldılar. Bu da piyasaya sunulan yeni konut sayısını sınırladı. Bununla birlikte, 2024’ün ikinci yarısından itibaren enflasyon beklentilerinin düşmesi ve kamu bankalarının kredi destekli kampanyaları, bazı yeni projelerin tekrar gündeme gelmesini sağladı. İstanbul genelinde yapı ruhsatları verisi incelendiğinde, 2023’te önceki yıla göre düşüş yaşanmışken 2024’te kısmi bir toparlanma görüldü. Yani arz tarafı da 2024 sonu itibarıyla hareketlenmeye başladı, ancak bunun somut etkilerinin piyasa dengesine yansıması zaman alacaktır.

Talep cephesinde İstanbul’da konut talebini etkileyen önemli unsurlardan biri de göç hareketleri ve demografik trendler. Son yıllarda İstanbul’a yurt içi göç nispeten yavaşlasa da, şehir hala ciddi bir nüfus çekim merkezi. Ayrıca yabancıların konut talebi de İstanbul’da etkisini gösteriyor. 2024 yılında yabancılara Türkiye genelinde 23.781 konut satıldı ve bu satışların 8.416 adedi İstanbul’da gerçekleşerek İstanbul’u yabancı alımları açısından ilk sıraya koydu. 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş Depremi ile 2023-2024 döneminde yabancıların alımında azalma eğilimi görüldü.

Talep güçlü kalmaya devam ettiği müddetçe, mevcut konut stokunun ve yeni üretimin bu talebi karşılaması zor görünüyor. Bu da uzun vadede fiyatların yukarı yönlü baskılanmasına neden olan bir etken. Bunun farkında olan kamu otoriteleri, İstanbul’da arzı artırmak için yeni sosyal konut projelerine, kentsel dönüşüm seferberliklerine ve altyapı geliştirme ile yeni yerleşim alanları açmaya odaklanıyor.

KONUT SATIŞLARINI ETKİLEYEN EKONOMİK FAKTÖRLER

Konut piyasasının performansı, ekonomik koşullardaki değişimlere karşı oldukça hassastır. Son yıllarda Türkiye’de konut satışlarını belirgin şekilde etkileyen ekonomik faktörler şöyle özetlenebilir:

• Konut kredisi faizleri, konut talebini doğrudan etkileyen en önemli unsurlardan. 2023 yılında enflasyonla mücadele amacıyla Merkez Bankası politika faizini keskin biçimde artırınca, mortgage faizleri de çok yükseldi. Bu durum konut kredisi kullanımını düşürdü ve ipotekli satışlar 2023’te ciddi oranda geriledi. Uzmanlar, 2025 yılında olası Merkez Bankası faiz indirimlerinin konut piyasasına beklenen büyük canlılığı getirmeyebileceğini, ancak kredi faizlerinin düşmesiyle nakit parası olanlar için konut alımının fırsat haline gelebileceğini öngörüyor.
• Yüksek enflasyon, konut sektörünü çift yönlü etkileyen bir faktördür. Bir yandan enflasyon arttığında inşaat maliyetleri (malzeme, işçilik, arsa) yükselir, bu da konut fiyatlarını yukarı iter. Diğer yandan hanehalklarının alım gücü aşınır ve yüksek fiyatlara erişim zorlaşır. 2022 ve 2023’te Türkiye’de enflasyonun çok yüksek seyretmesi, konut fiyatlarını da hızla arttırdı. Bir dönem konut, enflasyona karşı bir korunma aracı (hedge) olarak görülüp yoğun talep görse de 2023’ün ikinci yarısında enflasyon %50’leri aşınca faiz artışlarıyla birlikte talep düşüşü yaşandı.
• Döviz Kuru: Türk Lirası’nın yabancı para birimleri karşısındaki değeri, konut piyasasını hem maliyet hem talep yönüyle etkiliyor. Konut inşaatında kullanılan pek çok girdi (demir-çelik, enerji, makine ekipmanı, vb.) döviz kuruna bağlı olduğu için, TL’deki değer kaybı inşaat maliyetlerini artırarak konut fiyatlarını yükseltir. 2023’te kademeli kur artışı ve özellikle seçim sonrasında TL’nin değer kaybetmesi, inşaat sektöründe maliyet baskısını canlı tuttu. Döviz kuru artışının bariz etkilerinden biri yabancı yatırımcı talebi üzerinde görülüyor. TL’nin ucuzlaması, yabancı alıcılar için Türkiye’deki gayrimenkulleri cazip hale getiriyor.
• Kredi Politikaları: Devletin ve düzenleyici kurumların konut kredilerine yönelik politikaları, satışlar üzerinde önemli etkiye sahip. BDDK tarafından 2022 yılında alınan kararlarla, konut kredilerinde kredi değer oranı (Loan-to-Value, LTV) konuta göre kademelendirilmiş; örneğin değeri 10 milyon TL’yi aşan lüks konutlara kredi imkanı kaldırılırken, daha düşük değerli konutlarda verilebilecek kredi oranına sınırlar getirildi. Bu tür sınırlamalar, özellikle yatırım amaçlı ikinci konut alımlarında kredi kullanımını kısıtlayarak talebi soğutmayı hedefledi. Bankalar, düzenlemeler gereği ilk evini alacaklara nispeten daha kolay kredi sağlarken, halihazırda evi olanların ikinci konut kredilerine daha yüksek peşinat ve faiz şartları uyguladı.
• Öte yandan, kamu bankaları aracılığıyla düşük faizli kredi kampanyaları dönem dönem devreye sokuldu. Ocak 2023’te Hazine destekli “Yeni Evim” kampanyası duyurularak belirli şartları sağlayan ilk el konutlar için aylık %0,69 – %0,99 gibi piyasanın çok altında faizlerle kredi imkanı tanındı. Benzer şekilde, 2024’ün son çeyreğinde kamu bankaları kredi faizlerini bir miktar düşürmeye başladı: Ziraat Bankası, 120 ay vadeli konut kredisi faizini %2,79’a çekerek sektöre destek oldu.

Kredi politikalarında 2025 yılı için en dikkat çekici gelişme, Orta Vadeli Program kapsamında açıklanan “İlk Evim Konut Kredisi Kampanyası” oldu. Bu kampanya ile ilk kez ev alacak dar ve orta gelirli vatandaşlara aylık %1,20 faiz oranıyla konut kredisi sağlanması hedeflendi. 240 aya (20 yıla) varan vade ve düşük peşinat imkanı sunulacak bu program sayesinde, özellikle gençlerin ve ev sahibi olmayan ailelerin “kira öder gibi” uzun vadede ev sahibi olabilmelerinin önü açılmak isteniyor. Eğer bu program 2025 içinde uygulamaya girerse, konut talebine kayda değer bir destek verebilir ve satış kompozisyonunda ipotekli satışların payını artırabilir.

SOSYAL KONUT PROJELERİNİN GENEL DURUMU VE SATIŞLARA ETKİSİ

Türkiye’de son dönemde konut arzını artırmak ve özellikle dar gelirli kesimlerin konuta erişimini sağlamak için kapsamlı sosyal konut projeleri başlatıldı. Bu projelerin başında, Eylül 2022’de duyurulan “İlk Evim, İlk İş Yerim” kampanyası geldi. Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut hamlesi olarak lanse edilen bu proje ile iki yıl içinde 250 bin sosyal konut inşa edilmesi ve hak sahiplerine uygun ödeme koşullarıyla satılması hedeflendi. Projeye milyonlarca vatandaş başvurdu ve hak sahipleri kura ile belirlendi. TOKİ (Toplu Konut İdaresi) öncülüğünde yürütülen bu projelerin 2023 ve 2024 yıllarında temel atma ve inşaat süreçleri hız kazandı.

Sosyal konut projelerinin güncel durumuna bakıldığında, hükümet 2023 ve 2024 yıllarında önemli sayıda konutu tamamlayıp teslim etmeye başladığını açıkladı. Resmi verilere göre, 2023 yılında 162 bin, 2024 yılında ise 205 bin sosyal konutun ihalesi gerçekleşti. 2025 yılında da benzer veya daha yüksek bir ihale sayısının hedeflenebileceği söylendi.

Sosyal konut projelerinin konut satışlarına etkisi birkaç yönden hissediliyor:

• Arz Artışı ve Piyasa Dengelenmesi: Sosyal konut hamlesi, toplam konut arzını artırarak piyasada bir dengeleyici rol oynamayı amaçlıyor. Devlet eliyle uygun fiyatlı konut üretilip satılması, özel sektörün karşılayamadığı alt gelir gruplarındaki konut talebini karşılamayı amaçlıyor. Ekonomi yönetimi, yeni sosyal konut projelerinin kira ve konut enflasyonunu düşürmede önemli rol oynayacağını, artan arz ile piyasada dengelenme sağlanıp fiyatların düşmesine katkı sunulacağını ifade etti.
• Talep Kanalı ve Satış Rakamları: TOKİ tarafından inşa edilip satılan sosyal konutlar da resmi konut satış istatistiklerine dahil olmaktadır. 2023 ve 2024 yıllarında tamamlanıp hak sahiplerine devredilen on binlerce sosyal konut, yılsonu satış rakamlarını yukarı çeken unsurlardan biri oldu. 2024’ün son çeyreğinde duyurulan yeni sosyal konut atılımları ve buna eşlik eden kamu bankalarının faiz indirim sinyalleri, satışları destekleyici bir ortam yarattı. Bazı vatandaşlar, uygun fiyatlı sosyal konut projelerine erişemedikleri durumda, ikinci el piyasasına yöneldi. Bu durumda sosyal konut projeleri dolaylı olarak özel piyasadaki talebi de canlandırdı.
• Fiyat Beklentileri ve Piyasa Psikolojisi: Sosyal konut projeleri açıklandığında piyasa dinamikleri üzerinde psikolojik etki de yaratıyor. Örneğin 2022 sonunda ilk açıklandığında özel sektördeki konut fiyatlarında bir duraklama yaşandı; önemli sayıda konut üretileceği beklentisi, mevcut konut stokuna talebin bir kısmının kayabileceği düşüncesini getirdi. Ancak devam eden yüksek enflasyon ortamı bu etkiyi kısa süreli kıldı. 2024’ün son çeyreğinde yeni sosyal konut atılımları gündeme geldiğinde ise bazı fırsatçı fiyat artışları da yaşandı; çünkü bu projelerle birlikte gelebilecek olası kredi teşviklerinin piyasadaki diğer konutların fiyatını yükseltebileceği beklentisi oluştu. Yine de orta vadede, sosyal konutlar sayesinde kira piyasasındaki baskının azalması, dar gelirli kesimin konut talebinin karşılanması gibi etkiler özel piyasada fiyatların daha sakin bir seyir izlemesine yardımcı olacak.
• Toplumsal Etki ve Konut Sahipliği Oranı: Sosyal konut projeleri, on binlerce ailenin kira yerine ev sahibi olmasını sağlayarak toplumsal açıdan önemli bir fayda üretiyor. Konut sahipliği oranının artması, uzun vadede kiralık konut talebini azaltarak kira fiyatlarının dengelenmesine katkı sağlıyor. Ayrıca bu projeler sayesinde konut piyasasının yalnızca üst ve orta gelir gruplarına hitap eden bir yatırım aracı olmasının ötesine geçip, barınma amaçlı talebin de karşılandığı daha kapsayıcı bir yapıya kavuşması hedefleniyor.

Sonuç olarak, sosyal konut projeleri hem konut arzını artırarak hem de düşük gelir gruplarının talebini karşılayarak piyasayı dengeleme görevini üstlenmiştir. Devlet, 4 yıl içinde 200 binin üzerinde sosyal konut üretimini hedeflemekte ve bu ölçekte bir üretim, piyasa koşullarını kısmen de olsa rahatlatabilecek bir hacme işaret ediyor. Eğer planlanan hedeflere ulaşılırsa, konut satış istatistiklerinde sosyal konut kaynaklı büyümenin katkısı görülmeye devam edecek ve konut piyasası daha sürdürülebilir bir dengeye yaklaşacak. Sosyal konut atılımının başarı düzeyi, şehirlerdeki konut krizinin çözümüne ve fiyat istikrarına yapacağı etki bakımından önümüzdeki birkaç yıl yakından izlenmeli.
Kaynaklar: Resmi TÜİK konut satış istatistikleri ve basın bültenleri, Anadolu Ajansı ve diğer güvenilir haber kaynakları

Kaynak: Fintables