Konut satışlarında hareketlilik! 22 ayın en yüksek satış rakamına ulaşıldı

Veriler

Ekim ayında Türkiye’de toplam konut satışları 165.138 adetle geçtiğimiz senenin aynı
dönemine kıyasla %76, bir önceki aya kıyasla %17 yükseldi. Böylece, Aralık 2022’den bu yana geçen 22 ayın en yüksek satış rakamı, eylülün ardından ekim ayında bir kez daha yenilenmiş oldu.

• Toplam satışların detaylarına indiğimizde ipotekli satışların oranının %12,77 olduğunu, %35’inin ilk el, %65’inin ikinci el satışlardan oluştuğunu görüyoruz. İlk el ve ipotekli satışların oranları geçmiş ortalamalara göre hala düşük kalsa da son aylarda pazardaki büyümeyle bir artış trendi içerisinde. 2023’ün Ekim ayında ipotekli satışların toplam satışlara oranı %5,95’ken Eylül 2024’te bu oran %11,23’e ve Ekim 2024’te %12,77’ye yükseldi. Benzer şekilde ilk el satışların oranı Ekim 2023’te %31,17’yken Eylül 2024’te %31,83’e, Ekim 2024’te de %34,93’e çıktı.
• Yabancılara yapılan konut satışları ekim ayında geçen yılın aynı ayına göre %16,3 oranında azalarak 2.122 olarak kaydedildi ve toplam satışların %1,3’lük kısmını oluşturdu. Yabancıların en çok konut aldığı şehirler arasında Antalya (750 konut), İstanbul (724 konut) ve Mersin (148 konut) öne çıktı. Ocak-Ekim döneminde yabancılara yapılan konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre %37,2 düşüşle 19.212 olarak kaydedildi. Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı yapılan gruplar arasında 373 konutla Rusya Federasyonu vatandaşları, 172 konutla İran vatandaşları ve 136 konutla Ukrayna vatandaşları yer aldı.

• Konut satışlarında son dönemde bir toparlanma gözlemlesek de reel fiyatlardaki düşüş trendinin devam ettiğini ve bunun yüksek boyutlara ulaştığını görüyoruz. TCMB tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksi'ne göre, 2024 yılı ekim ayında konut fiyatları geçtiğimiz seneye kıyasla nominal bazda %26,8’lik bir artış gerçekleştirirken eylül ayında olduğu gibi enflasyondan arındırıldığında reel anlamda %14,7 düştü. Fiyatlardaki aylık bazdaki nominal artış oranı ise %2,1 oldu. Şehirler bazında incelendiğinde, yıllık bazda nominal artış oranları İstanbul'da %21,2, Ankara'da %32,5 ve İzmir'de %28,7 oldu.
• TÜİK, Eylül 2024 dönemine ilişkin inşaat maliyet endeksi verilerini yayımladı. Buna göre inşaat maliyet endeksi eylül ayında bir önceki aya göre %0,57, bir önceki yılın aynı ayına göre ise %38,93 oranında artış gösterdi. Artış oranı, Nisan 2021’den bu yana yıllık bazda kaydedilen en düşük oran olarak dikkat çekiyor. Geçen yılın aynı ayında bu oran %119,83 seviyesindeydi. Ayrıca, aylık bazdaki artış son üç ayın en düşük seviyesine ulaşmış durumda. Malzeme ve işçilik endekslerine bakıldığında, eylül ayında malzeme maliyetleri bir önceki aya göre %0,77, işçilik maliyetleri ise %0,18 artış kaydetti. Yıllık bazda ise malzeme endeksindeki artış %31,56, işçilik endeksindeki artış ise %56,68 olarak gerçekleşti. Bu veriler, inşaat sektöründe maliyet artışlarının hız kestiğini ve önceki dönemlere göre daha ılımlı bir artış trendine girdiğini gösteriyor.

• İnşaat maliyetlerindeki artışın konut fiyatlarındaki yükselişten fazla gerçekleşmesi bizlere mevcut durumda eldeki stokların, planlanan projelerden daha değerli olduğunu gösteriyor. Bu kapsamda borsaya açık gayrimenkul şirketlerinin 2024 üçüncü çeyrek finansal tablolarına göre hazırladığımız, stokların ve tamamlanan projelerin firma değerine göre oranlarını gösteren çalışmanın sonuçlarına aşağıdaki tablodan ulaşabilirsiniz.

• Türkiye Hazır Beton Birliği (THBB), 2024 Ekim ayına ilişkin “Hazır Beton Endeksi” raporunu yayınladı. Geçen yılın aynı ayına göre faaliyet, güven, beklenti ve bileşik endekslerin tamamında gerileme kaydedilirken en fazla daralma faaliyet ve güven endekslerinde gerçekleşti.

• Raporun sonuçlarını değerlendiren Türkiye Hazır Beton Birliği (THBB) Yönetim Kurulu Başkanı Yavuz Işık, “Yılın ilk 10 ayında Faaliyet Endeksi yalnızca 4 defa eşik değerin üzerine çıkmıştır. Faaliyet Endeksi’ndeki artış Beton Endeksi’ni yükseltse de bu hareket, endeksi eşik değerin üzerine çıkaracak boyutta değildir. Ekim ayında tüm endeksler geçen yılın aynı ayına göre azalarak Beton Endeksi’ni aşağı çekmiştir.” dedi. Ayrıca genel ekonomik gelişmelerle ilgili de görüşlerini paylaşan Işık, “Ekim ayında konut satışları son 2 yılın en yüksek aylık satış rakamına ulaşmıştır. Özellikle ipotekli satışlarda önemli bir artış görülse de kredi ile satılan konutların toplam satışlar içindeki payı hâlen düşüktür. Ekim ayındaki konut satışlarının üçte ikisi gibi önemli kısmı ikinci el konutlar üzerinden gerçekleşmiştir. Eylül ayında başlayan ve ekimde artarak devam eden konut satışlarındaki hareketliliğin temel nedeninin görece düşük kalan konut fiyatları olduğu görülmektedir. Merkez Bankası tarafından açıklanan eylül verilerine göre konut fiyatları ülke genelinde yüzde 27,4 artış göstermiş ancak reel olarak %14,7 oranında gerilemiştir. Bu, 2020 yılı haziran ayından bu yana konut fiyatlarında görülen en düşük artış hızı olmuştur. 2025 yılında beklenen faiz indirimi sonrasında konut talebinin artacağını ve konut fiyatlarının yeniden yükselişe geçeceğini düşünen tüketiciler, talebini öne çekerek harekete geçmiş görünmektedir.” dedi.

• BETAM ve Sahibinden iş birliğiyle hazırlanan “Kiralık Konut Piyasası Görünümü” raporuna göre eylül ayında Türkiye’de ortalama kira fiyatları geçen yılın aynı ayına kıyasla reel anlamda %2,1 düşüş kaydetti. Böylece 2023 Eylül ayından beri yıllık bazda reel gerileme kaydeden cari kira fiyatlarında ağustos ayında bir yükseliş olsa da eylül ve ekim aylarında düşüşün devam ettiğini görüyoruz. 3 büyükşehire bakıldığında ise İstanbul’da ortalama kiralar reel bazda sabit kalırken Ankara ve İzmir’de ise %1,8 ve %4,2 yükseldi.

Gelişmeler

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, TBMM Plan ve Bütçe
  Komisyonu'nda yaptığı sunumda, 2025 yılı sonuna kadar 81 ilde yeni bir sosyal konut
  kampanyası başlatılacağını açıkladı. Deprem bölgesindeki dönüşüm ve yeniden yapılandırma faaliyetlerine de dikkat çeken Kurum, 453 bin konutun 2025 yılı sonuna kadar tamamlanarak afetzedelere teslim edileceğini belirtti. İstanbul başta olmak üzere kentsel dönüşüm projelerinin hızla devam ettiğini vurgulayan Kurum, TOKİ öncülüğünün sosyal konut projelerindeki etkin rolünü öne çıkardı. "İlk Evim Arsa" projesiyle 694 ilçede taleplerin toplandığını ve sosyal konut projelerinin dar gelirli vatandaşların konut ihtiyacına yönelik çözümler sunduğunu belirten Kurum, 2025 sonu itibariyle yeni projelerin hayata geçirileceğini ifade etti.

• Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Başkanı İbrahim Ömer Gönül, GYODER Gayrimenkul
  Zirvesi'nde yaptığı konuşmada, gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) ve gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) hızla büyüyen bir yatırım alanı haline geldiğini belirtti. Gönül, 2023 yılında 350 milyar lira değerinde olan GYO'ların bu yılı 550-600 milyar lira arasında bir değerle kapatmasının beklendiğini ifade ederken, GYF'lerin toplam büyüklüğünün ise 2025 yılında 150 milyar lirayı aşacağını öngördüklerini söyledi. Ayrıca, GYO'lara temettü dağıtımı zorunluluğu getirilmesinin yatırımcı bağlılığını artıracağını ve bu alanın önümüzdeki dönemde daha da büyüyeceğini vurguladı.

• Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden
  yapılmasını sağlayacak yeni bir uygulamanın devreye alınacağını duyurdu. Şimşek, söz konusu hizmetin bürokrasiyi azaltarak vatandaşlara hızlı, güvenilir ve kolay işlem imkanı sunacağını vurguladı. İlk aşamada, taşınmaz sahipleri ve kiracılar arasında e-Devlet Kapısı üzerinden onaylanan sözleşmeler, zaman damgalı barkodlu belgelerle düzenlenecek. Yıl sonuna kadar tamamlanacak ikinci aşamada ise emlak danışmanlarının da sözleşme hazırlayabilmesi mümkün olacak. Uygulamanın, hem kira sözleşmesi süreçlerini kolaylaştıracağı hem de Türkiye Gayrimenkul Değer Haritası’nın oluşturulması için veri temini sağlayacağı belirtildi.

Sektörden Açıklamalar

• Fenercioğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Aycan Fenercioğlu, CNBC-e’de katıldığı Emlak Günlüğü programında, inşaat sektörünün içinde bulunduğumuz 2024 yılındaki performansını değerlendirip 2025 yılı beklentilerini aktardı. Sektörün bu yıl çok iyi bir dönem geçirmediğini ve bunda yüksek faizin yalnızca ihtiyacı olan bireyleri konut alımına yönlendirmesinin etkili olduğunu belirten Fenercioğlu, ağustos ayından sonra ise piyasanın normale dönmeye başladığını aktardı. Fenercioğlu, arz tarafında ise asıl hareketliliğin 2025’in ikinci çeyreğinden sonra olmasını beklediğini aktardı ve ekledi:

“Neredeyse birçok proje durma noktasına geldi. Çünkü inşaat sektörü arz talep dengesiyle ilerleyen bir sektör. Önümüzdeki sene ben haziran ayından sonra, faizlerdeki olumlu yansımayla beraber sektörün tekrar üretim olarak da hızlanacağını düşünüyorum. Çünkü bekleyen ciddi bir talep var. Nereden baksak yaklaşık 1,5-2 yıldır aslında konut ihtiyacı olan vatandaşlarımız, hem alım şartları hem de piyasa şartlarından ötürü beklemeye geçti. Ben gelecek senenin ikinci yarısında hem üretimin artacağı hem de talebin artık sonuca yansıyacağını düşünüyorum. Çünkü gerçekten ciddi bir nüfus şu an konut edinmek için bekliyor.”

Olası faiz indirimlerinin sektöre oldukça olumlu yansımaları olacağını belirten Fenercioğlu, ayrıca geçmişte olduğu gibi devlet desteğiyle düşük faizli konut kredi kampanyası yapılmasını beklediklerini, fakat faizlerdeki düşüşün de doğal olarak fiyatlarda artışa sebep olabileceğini belirtti. Maliyet tarafında ise artık çok büyük artışların görülmediğini; bazı dönemsel hammaddeden, eksiklikten doğan ufak hareketler olduğunu ve adını koyamadığımız sebepsiz artışların şu anda yaşanmadığını aktardı.

• Keten Grup Yönetim Kurulu Başkanı Ferhat Keten, CNBC-e’de ekranlarında emlak
  piyasasında çok parlak bir dönemden geçmediklerini ve halen daha faizden konuta geçilecek noktada olmadıklarını belirtti. Keten, “Enflasyonun %25’lerin altını görmesi lazım ki emlak tarafı enteresan olmaya başlasın, paranın getirisiyle gayrimenkulün getirisi arasında denge oluşsun. Ben bunun 1-1,5 seneden az sürmeyeceğini düşünüyorum.” dedi. Keten, işin üretim boyutunda ise bu dönemde daha çok hızlı bir satış beklentisi olmadan işleri ağırlıklı olarak özkaynakla yürüttüklerini söyledi ve ekledi: “Daha önce almayı çok arzu ettiğimiz ama rekabetten dolayı olumlu şartların oluşmadığı enteresan araziler alınabilir hale geldi. Bu işin olumlu tarafı. Olumsuz tarafı da bu malların satışının çok kolay olmadığı bir döneme girdik.

Dolayısıyla burada aslında bir takım firmaların, geliştiricilerin nakit akışını yönetmekte zorlanacakları bir dönem geliyor. Bunun anlamı şu, bu firmaların bir kısmı sıkıntıya girebilir. Başlayan projelerde 2018'e benzer bir durum yaşanabilir. İkincisi de nihai alıcı tarafında sıkışan geliştiricilerden enteresan şartlarda gayrimenkul satışları gerçekleşebilir. Enflasyonla mücadele edilecekse sıklaşma süreci en az bir yıl daha devam edecek gibi duruyor. Dolayısıyla bu bir yıllık dönemde nefesini tutup suyun altında kalabilen geliştiriciler sonrasında çok parlak bir dönem geçirecek. Yani uzun süre piyasaya girmemiş bir talep bir anda hızlı bir
şekilde girecek. Ve %25'in altına düşen enflasyon ortamında hızlı bir fiyat artışı gerçekleşecek. Ama onun da çok uzun süreli olacağını düşünmüyorum. Yani bir, bir buçuk yıllık bir fiyat rallisi olur. Sonra tekrar bir gevşeme olur. O dönemde malı olan ve malıyla vedalaşabilen ciddi paralar kazanıyor olabilir.”

• Albayrak Beton Yönetim Kurulu Başkanı Erdal Albayrak, BloombergHT ekranlarında katıldığı programda konut piyasasına yönelik hazır beton ekseninde değerlendirmelerde bulundu. Son dönemdeki konut satışlarındaki hareketliliğin çok da yeterli olmadığını ve olumsuz finansman koşulları sebebiyle daha çok ikinci el tarafta bir kıpırdanma olduğunu belirten Albayrak, öte yandan son 1 yıl içerisinde konut maliyetlerinde yaklaşık %42 oranında bir artış olduğunu ancak konut fiyatlarında böyle bir büyümenin gerçekleşmediğini ifade etti. Albayrak, “Son bir yıldan bahsediyoruz ama 2-3 yıldır konut satışları zaten düşük seyrediyor. Maliyetler sürekli artıyor. Şimdi talep olduğunda önce bu maliyetlerin fiyatlara yedirilmesi zaruri olacak. Daha sonra arz talep dengesinin satıcının lehine dönmesiyle fiyatların daha da yükseğe çıkacağını, %40’larla sınırlı kalmayacağını düşünüyorum.” dedi. Albayrak hazır beton sektöründeki mevcut görünüme dair ise “Türkiye'deki sıkı para politikası önce konut alımını durdurdu. Akabinde de bizim potansiyel müşterimiz, müteahhitler, devlet projeleri durduğu zaman haliyle biz de birkaç ay sonra o durgunluğu hisseder noktadayız. Mesela yılın ilk altı ayın daha iyiydi, ikinci altı ayda bu sıkı para politikasının yansımalarını bizim sektörde iyice görmeye başladık. Her ne kadar şu anda miktarsal olarak düşüş olmasa da yeni alınan işlerin azlığı o düşüşün olacağını gösteriyor. Yani önümüzdeki seneye düşük metrajlarla başlayacağımızı düşünüyorum.” şeklinde konuştu.

• Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, BloombergHT’ye konut sektörüne dair değerlendirmelerde bulundu. Erişilebilir konut projelerinin önemine de değinen Çekici, konut yatırımının tapu dışında farklı enstrümanlarla da desteklenmesi gerektiğini söyledi. Konut fiyatlarına ilişkin ise şu yorumu yaptı: “Son 7-8 aydır reelde konut fiyatlarında bir düzeltme söz konusu. Ancak maliyetlerde yaşanan ciddi artışlar nedeniyle fiyatların düşmesi pek olası değil. Hem işçilik hem inşaat maliyetleri hem de arsa maliyetleri yüksek seyrediyor.”

Enflasyonist ortamda konut yatırımcılarının yeniden bu alana yöneldiğine dikkat çeken Çekici, “Faiz oranlarında beklenen düşüş, fiyatlara yansıyacağı düşüncesiyle alımları hareketlendirdi. Bu trendin süreceğini öngörüyoruz” ifadelerini kullandı. Ayrıca konut sektörünün arz-talep dengesinin önemine vurgu yapan Çekici, sektörün önünü açıcı politikaların geliştirilmesinin gerekliliğine dikkat çekti