%25 zam sınırı kalkıyor! İşte 1 Temmuz sonrası ev sahibi ve kiracıların hakları

MYNET ÖZEL | 1 Temmuz itibariyle milyonlarca kişiyi ilgilendiren yeni bir süreç başlıyor. 11 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan karar ile birlikte yürürlüğe giren kira zammında yüzde 25 sınırı 4 gün sonra sona erecek. Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, söz konusu yüzde 25 zam sınırının uzatılmayacağını belirtirken, yeni dönemde ev sahibi ve kiracıları nasıl bir süreç beklediği merak konusu oldu.

EV SAHİBİ VE KİRACILARIN HAKLARI NELER?

Uzmanlar, 1 Temmuz itibariyle yapılacak yeni zam anlaşmalarında ev sahibi ve kiracıların karşı karşıya gelebileceğini belirtirken Mynet'e konuşan avukatlar Oğulcan Şakrak ve Emrehan Arıkan hem ev sahibi hem de kiracı açısından bundan sonraki süreçte sahip olduğu haklarla ilgili önemli bilgiler paylaştı.

EV SAHİPLERİ 'HAKKANİYET DAVASI' AÇABİLECEK

Avukat Oğulcan Şakrak, kanun gereği TÜİK’in her ay yayımladığı TÜFE on iki aylık ortalamalara göre kira artışlarının yapılması gerektiğini belirtti. Rayiç bedelin altında kalan evlerde ev sahibinin 'Hakkaniyet davası' açabileceğini söyleyen Şakrak "Bu durumda da kanundaki düzenlemeler çerçevesinde ev sahiplerinin açabilecekleri davalar ile mahkemelerden kira bedelinin hakkaniyete uygun belirlenmesini isteyebilmeleri mümkün." diye konuştu.

"Ev sahipleri ve kiracıları nasıl bir süreç bekliyor? Bir kiracının kirası çevreye göre ortalamadaysa ve ev sahibi %60'lara dayanan zam yapmak isterse ne olacak?" sorularına yanıt veren Avukat Oğulcan Şakrak şu ifadeleri kullandı;

"Konut kira bedellerinin artışı için 11 Haziran 2022 tarihli Resmî Gazete ile getirilen ve Borçlar Kanunu’na eklenen düzenleme ile 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilenecek kira sözleşmelerine bilindiği üzere %25’lik sınır getirilmişti.

Daha sonra bu düzenleme 15 Temmuz 2023 tarihli Resmî Gazete ile yapılan düzenlemeyle birlikte 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştı. Bu sürenin yeniden uzatıldığına dair yeni bir düzenleme yapılmadı.

"ARTIŞLAR 12 AYLIK TÜFE ORTALAMASINA GÖRE YAPILACAK"

Dolayısıyla kiracılar kanun gereği TÜİK’in her ay yayımladığı TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına göre kira artışlarını gerçekleştirecekler. İşyerlerinde durum zaten bu şekildeydi, konutlarda da eskiden olduğu gibi bu şekilde uygulanmaya devam edilecek.

"EV SAHİPLERİ DAVA AÇABİLİR"

Yapılan artışa rağmen kira bedelleri yine de rayiç bedellerin altında kalabiliyor ve ev sahiplerini tatmin etmiyor. Bu durumda da kanundaki düzenlemeler çerçevesinde ev sahiplerinin açabilecekleri davalar ile mahkemelerden kira bedelinin hakkaniyete uygun belirlenmesini isteyebilmeleri mümkün.

"EN İYİ YOL, ORTA NOKTADA UZLAŞI"

En iyi yolun kiracı ve kiraya veren tarafın realiteyi ve enflasyonu dikkate alarak orta bir noktada uzlaşmaları olduğunu da bilmek lazım."

Avukat Emrehan Arıkan ise Mynet'e yaptığı değerlendirmede şu ifadeleri kullandı;

"Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek devam etmesi için bir sebep görmüyorum, etmemesi gerektiğini düşünüyorum. Devam etmesi yönünde bir çalışma yok” diyerek kiralarda %25 zam sınırının kalkacağını netleştirdi.

Kira artışlarında yaşanan fahiş zamlar sonrası 8 Haziran 2022 de Türk Borçlar Kanunu'na eklenen geçici madde ile konut kiralarına %25 zam sınırı yürürlüğe girdi. Ancak kanun uygulaması 1 Temmuz 2024 itibariyle son buluyor. Bu durumda taraflar kira sözleşmesinde özel artış şartı varsa eğer bu özel artış şartına göre yeni dönem kira oranı belirleyeceklerdir. Bu halde, Türk Borçlar Kanunu’ nun 344.maddesinin 1.fıkrasında belirtilen bir önceki yılın 12 aylık ortalaması olan Tüketici Fiyat Endeksini oranını geçemeyecektir.
f1 ni

KİRA SÖZLEŞMESİNDE HER YIL %50 ARTIŞ ORANI BELİRLENMİŞSE NE YAPILMALI?

%25 zam sınırı sebebiyle uygulanmamış olan ve her yıl kira sözleşmesinde %50 artacağına ilişkin sabit bir artış oranı belirlenmişse bu durumda 1 Temmuz 2024 itibariyle uygulanmaya başlayacaktır. Ancak her halükârda Türk Borçlar Kanunu’ nun 344.maddesinin 1.fıkrasında belirtilen bir önceki yılın 12 aylık ortalaması olan Tüketici Fiyat Endeksini oranını geçemeyecektir. Kanuni olan bu sınırlamaya uyulması taraflar arasında zorunludur.

EV SAHİBİ FAZLA ZAM YAPMAK İSTERSE KİRACININ HAKLARI NELER?

Bu durumda zam yapmak isteyen ev sahibi kira yılının sonunu beklemek durumda kalacaktır. Kira yılı dolduktan sonra ise Türk Borçlar Kanunu Madde 344'e göre TÜFE oranın üzerinde bir artış yapılamayacak eğer yapılmak istenirse bu sadece kiracının da kabul etmesi ile mümkün hale gelecek. Ancak %60 'lık zammı yapmakta ısrarcı olan ev sahibine karşı kiracının talep edilen artış oranında ödememe hakkı bulunmamaktadır. Bu halde, sadece sözleşme kapsamında belirtilen oranda ve kanuni sınırları geçmemek kaydıyla ödeme yapacaktır. Yani, hem mülk sahibi hem de kiracı sözleşmeye ve kanunda belirtilen kira artış oranı ve sınırlarına uymak zorundadır.

Kısaca ifade etmek gerekir ise taraflar arasında imzalanan sözleşmedeki artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’ nun 344.maddesinin 1.fıkrasında belirtilen bir önceki yılın 12 aylık ortalaması olan Tüketici Fiyat Endeksi’nin üzerindeyse uygulanamayacaktır. Sözleşmedeki artış oranı yerine bir önceki yılın 12 aylık ortalaması olan Tüketici Fiyat Endeksi oranında artış yapılacaktır. Ancak, kira sözleşmesinde belirtilen artış oranı bir önceki yılın 12 aylık ortalaması olan Tüketici Fiyat Endeksi oranının altında ise bu halde kira sözleşmesinde belirtilen artış oranı uygulanacaktır."