Konut piyasasında neler oluyor?

Selçuk Altun / Mynet Finans Editörü - selcuk.altun@mynet.com

Küresel dalgalanma yerini yavaş yavaş toparlanmaya bırakırken emlak sektöründe de önemli bir hareketlilik başladı. Krizin bittiğine dair en önemli göstergelerden biri olan konut satışları, kıpırdamaya başladı. Krizin etkisiyle işini kaybetme korkusu yaşayan insanlar, emlak ihtiyaçlarını ertelemişti. Piyasalarda son iki aydır esen olumlu hava, ertelenen alımları hayata geçirdi.

Faizlerin tarihinin en düşük seviyesine gelmesi ile birlikte konut pazarında çok büyük hareketlilik yaşanıyor. Emlak çok büyük bir yatırım. Tabii bu yatırımı gerçekleştirmek beraberinde finansman ihtiyacını da doğuruyor. Konut finansmanında ilk akla bankalar geliyor. Ancak, DD Mortgage bu alanda bir ilke imza attı. Türkiye’de bankalar dışında konut finansmanı sağlayan ilk kuruluş olma özelliği taşıyan DD Mortgage, farklı finansman modelleri ve alternatif teklifleri ile alanında önemli bir açılım gerçekleştirdi.

DD Mortgage’ın başında, yıllar boyunca yatırım bankacılığı yapmış, finans piyasalarında uzman Murat Aysan bulunuyor. Biz de, DD Mortgage CEO’su Murat Aysan ile özelde DD Mortgage, genelde emlak sektörünü ve bu piyasaya getirdikleri yeni açılımları konuştuk.

Faizlerdeki düşüşe dikkat çeken Aysan, bileşik faizdeki her bir puan düşüşün 100 – 150 bin kişinin konut alma kararını etkilediğini vurguluyor. Aysan, 8 ay önce yüzde 22,5’lerde olan faizlerin bugünlerde yüzde 10 seviyelerine geldiğine dikkat çekerek, yüzbinlerce kişinin konut almak için harekete geçtiğini vurguluyor.

Konut sektörüne dair çarpıcı açıklamalarda bulunan DD Mortgage CEO'su Murat Aysan ile yaptığımız dizi röportajın ilk bölümünü bugün aktarıyoruz.*****

Öncelikle son yıllarda inşaat sektöründe yaşanan atılımdan söz etmek istiyorum. Krizde dahi her köşe başında bir inşaat var. Sizce bu ne kadar daha sürecek?
AYSAN: Herşeyden önce Türkiye’nin müthiş bir konut ihtiyacı potansiyeline sahip ve bu önümüzdeki 15 – 20 yıl sürecek. Türkiye nüfusunun yüzde 50’si 27 yaşın altında. Biz yoğun olarak büyük bir kentleşme yaşıyoruz. Bu kentleşmenin içinde de büyük bir dönüşüm var. Bu dönüşümlerden bir tanesi de yaşam tarzımız değişiyor. Örneğin, eskiden kadın olsun, erkek olsun evlenmeden ailenin yanından ayrılmazdı. Yalnız bir evde yaşaması mümkün değildi. İkincisi tek odalı bir eve gideyim deseydik hoş karşılanmazdı. Bu gün bakıyoruz, yapılan projelerde ağırlıklı olarak tek odalı evler yapılıyor.

Evlenme yaşı uzadı. Eskiden 20’li yaşların başında insanlar evlenirken, şimdi 30’lu yaşların başlarında insanlar evleniyorlar. Yaşam tarzımız değişmesinden kaynaklanan bir konut ihtiyacı ortaya çıktı.”*****

Yeni yapılan konutlarda bir dönüşümden söz ediyorsunuz. Ne gibi değişişklikler oldu? Bu konutlarla birlikte hayatımızda neler değişti?
AYSAN: Konut sektöründe standartlar çok değişti ve gelişti. Mesela bundan 40 yıl önce kapalı garajı olan bir ev bizim mahallemizde hiç yoktu. Zaten öyle bir ihtiyaç olmazdı. Bir de araba falan çok azdı. Onlar da gelince istediği yere bırakırdı. Bugün bir ev üretebilmeniz için kapalı garajınız şart. Mahalleye araba bırakmak gibi bir dönem artık yok. Bu bitti.

Bununla birlikte, eskiden 4-5-6 katlı apartmanlarda asansör bile yoktu. Böyle bir şey olduğunda lüks sayılırdı. Şimdi bunların bazıları standart hale geldi. Hatta bir çok sitede açık yüzme havuzu var ve kapalı da var mı, bilmem ne salonu da var mı, oyun bahçesi var mı, yürüyüş alanı var mı gibi bir sürü istekler oluyor. Eskiden böyle şeyler yoktu.*****

Peki standartlar oluştu mu? Şimdi yeni yapılan konutların hepsi bu standartlara uyuyor denebilir mi?
AYSAN: Özetle, toplum son derece genç. Yıllık 1 - 1.5 milyon, bazen 2 milyon çalışma hayatına, en azından hayata 20 küsür yaşına gelen genç bir nesil var. Buna bağlı olarak Türkiye’de yoğun bir konut talebi yaşanıyor. Türkiye’de yıllık konut değişimi de dahil olmak üzere konut ihtiyacının 500 bin ile bir milyon arasında olduğu belirtiliyor. Bizim öngörümüz 600 – 700 bin civarında. Tabii deprem bölgesi olması itibari ile yenilenmesi gereken konutlar da var.

Dolayısı ile Türkiye’nin yeni bir konut modeline ihtiyacı var. Bu konut modelinin bir kısmı standartlarla ilgilidir. Bu standartların oluşturulmasında TOKİ’nin önemli miktarda katkısı oldu. TOKİ, 6 – 7 yılda son derece önemli katkı yapmıştır.

Burada ikinci önemli yapılacak olan şey finansmandır. Bu kadar yeni yapılacak konutun finansmanı gerekli. Finansman esas itibari ile iki şeye bağlı. Bunlardan bir tanesi vade, bir tanesi de finansmanın müşteriye maliyeti.*****

Niçin sadece bunların ikisini söylüyorsunuz? Bunları biraz açabilir misiniz?
AYSAN: Müşteriye maliyeti şu, faiz düştükte maliyet azalıyor. Bunu açmak gerekirse, faizlerdeki her bir puan düşüş, kabaca yeni 100 - 150 bin tane yeni müşteri potansiyeli yaratır. Yani ne demek istiyoruz? Yıllık faiz 15’den 14’e indiğinde 100-150 bin arasında yeni müşterimiz oluşabilir. Tabii bunların hepsi alım kararı vermeyebilir.

Nasıl ölçüyoruz bunu? Her şey aynı kalmak kaydıyla, aylık ödeyecekleri taksit tutarı azaldığı için insanlar alım kararı veriyor. Mesela iki kişi çalışıyor, biner liradan 2 bin lira aile gelirleri var.

Ne kadar taksit ödeyebiliyorlar, bin lira. Faiz aşağı düştükçe o bin liralık taksitle alabilecekleri konut değeri yükseliyor. Dolayısı ile bir sürü insan o sepetin içine giriyor. Bin lira ödeyebilecek birisine 100 bin liralık evi veremeyiz. Ama faiz bir düşüyor verebilecek hale geliyoruz. Mesela o kişi 90 bin liralık ev alırken 100 bin liralık ev alıyor. Hedef kitlenin içine giriyor.

Faiz 15’den 12’ye düşerse, 500 bin kişi hedef kitlenin içine giriyor. O 500 bin kişinin bir kısmı karar veriyor ve alıyor. Bileşik faiz, 8 ay önce yüzde 22 buçuklarda idi. Şimdi yüzde 10’lara geriledi. Yani bu hesapla bakarsak bir buçuk iki milyon kişi konut alma konusunda karar aşamasında.

Bir de finansmanda vadenin önemine dikkat çekmiştim. Niye vade? Çünkü maksimum vade eğer 5 yıl ise, aylık taksiti 2 bin lira olan bir kredide 10 yıla çıktığında bin 400 liraya iniyor. 15 yıla çıktığında ise bin liraya iniyor. Dolayısı ile vade, alım gücünü üçte bir oranında artırıyor.*****

Peki bundan 8 ay öncesine göre şu andaki durumu değerlendirir misiniz?
AYSAN: Biz geçen sene haziran sonlarında bu işe girdikten sonra maalesef bütün dünyadaki dalgalanma oluştu. Bundan dolayın olan çalkantı Türkiye’ye yansıdı ve faizler yükseldi. Biz de kritik bir iki faiz çizgisi var. Faiz yüzde 20 bileşik seviyesini geçtiği zaman, bizim işimiz bıçak gibi kesilir. Neden? İnsanların aylık taksitleri o kadar yükseliyor ki, kimse alamaz. Pasta çok küçülür. Gittiğimiz insan sayısı bir anda inanılmaz azalır.

Örneğin bir milyon potansiyel müşteri var, bekliyoruz onlar karar verecek. Bu yıl 200 bin kişi gelecek alacak. Bir anda o 200 bin rakamı 10 bine iner. 10 binin içinde hepimiz ekmek yiyemeyiz.

Faiz aşağı düşmeye başladığı zaman, pasta genişler, insanların ödeyebileceklerini gördükleri zaman girerler, biz de ödeyebilecekleri bir kredi vermek isteriz.

Onun için, faiz düşmeye başladığından beri, bizim işlerimiz arttı. Ben 10 -15 tane aylık kredi verirken bir anda 100 – 150 kredi vermeye başladım.

Bütün kredilere baktığımız zaman, yıl başından bu yana bir iki istisnai kredi hariç bütün krediler büyüyor. Tahmin ediyorum ki konut kredisi en çok büyüyendir. Eğer değilse ikinci büyüyendir.

Burada söylemek istediğim şey şu, talep hiçbir zaman bitmiyor. Sürekli büyümeye devam ediyor. Bazen azalıyor, bazen çoğalıyor ama biz sürekli ve düzenli konut kredisi vermeye, insanlar da konut kredisi almaya devam ediyorlar ki, diğer kredilerle de karşılaştırıldığında hem teminat yapısı, hem de bizim sevdiğimiz bir kredi cinsi olduğu için alan açısından da veren açısından da güzel oluyor.

Dolayısı ile talep ve arz her zaman birleşiyor. Ama özetle söylemek istediğimiz şey şu; bu tür çalkantılı dönemler her zaman oluşuyor. Bundan sonra da olacak. Her sene böyle kurlar, faizler iner çıkar ama bu işin önü açık. Gayet güzel bir şekilde de gidecek. Önemli olan düzgün yapılabilir, anlaşılabilir, uzun vadeli fon yaratarak maliyetleri yöneterek yapabilmek. Bu iş önümüzdeki 15-20 yıl boyunca sürekli büyüyecek. Bu nedenle biz buraya yatırım yaptık.*****

Konut finansmanı sağlarken neleri göz önüne alıyorsunuz? Mesela ben kredi almak istiyorum. Hangi kriterleri göz önünde bulunduruyorsunuz? Sizler hangi müşteri grubuna hitap ediyorsunuz?
AYSAN: Konut finansmanından yararlanan müşteri sayısı, bunun içine her türlü konut finansmanını katmak lazım ki 4 tane ayrı grupta toplanıyor.

Bir tanesi; “İlk evimi alıyorum. Bu evi alacağım ve içinde oturacağım” diyenler ayrı bir kategori oluştururlar. İhtiyaçları, kararları, fiyatları, ürünleri, her şeyi ile başka bir karar mekanizmasıdır bu. Hem krediyi veren açısından, hem de krediyi alan açısından.

Örneğin ilk defa ben bir ev alıyorum diyen insanların genellikle peşinatları yoktur veya çok azdır. İkincisi, en önemli karşılaştırdıkları şey verdikleri kiradır. Çok fazla risk aldırmamak gerekir. Diğer kategoridekilere göre yaşları çok daha gençtir. Çünkü hayatlarında bu tür bir borç dinamiği ile karşı karşıya kalmamışlardır.

Ne demek istiyorum? İnsanların kredi kartı borcu veya ferdi destek kredisi alarak 6 ay bir sene kredi ödemesi ile, bir konuta 15 yıl kredi ödemesi arasında dünyalar kadar fark vardır.

İkinci grubumuzda ise yatırımcılar yer alıyor. İkinci, üçüncü, dördüncü evini alıyordur. Örneğin aldığı evlerin bir kısmını da kiraya vermiştir. Oradaki karşılaştırma mekanizması buradakinden farklı. Biri ödediği kiraya bakar, diğeri daha fazla peşinatla gelir. Ne aldığını bilir. Yıllardır belki borç ödüyordur. Başka bir sürü varlığı vardır. Bunlar ayrı bir kategoridir.

Üçüncü grup, kredisini transfer etmek isteyenlerdir. Bu grup giderek büyüyor. Burada çok büyük bir pasta var. Aylık taksitini düşürmek istiyorlar. Ürünü değiştiriyor, vadeyi uzatıyor, faizler düştükçe kredisini transfer ediyor. Her seferinde maliyetini aşağı çekmek istiyor.

Bir de son grup var. Bunlar da elinde zaten evi var. Başka nedenlerle kredi çekmek istiyor. Kooperatif hissesi almak istiyor, arsa almak istiyor, dekorasyon yapmak istiyor.

Mesela diyor ki, 50 bin liraya evin içini bir daha yapmak istiyorum. 50 bin liralık ferdi destek kredisi olmaz. Kredi kartından da yapılmaz bu. Biraz uzun vadeli finansmana ihtiyaç var. Bu arada birkaç tane ufak tefek borcu var onları konsolide etmek istiyor. Kredilerinin hepsini birleştirmek istiyor gibi nedenlerle uzun vadeli bireysel finansman almak isteyenlerin de ihtiyacı var. Biz bu 4 tane müşteri grubuna hizmet veriyoruz. Bunların ürünleri, fiyatları, uygulamaları bir çok şeyleri birbirinden farklı.