Avrupa'nın en iyi ve en kötü emlak pazarları
Parmy Olson
Amerika’nın gayrimenkulü hapşırırsa, Avrupa’nın emlak pazarı nezle olur.
Bazı Avrupa ülkelerinde büyüme görülse de, son ev fiyatı rakamları ABD’de olduğu gibi Avrupa’da da sektörün yavaşladığını gösteriyor.
En büyük kayıp nerede? Şaşırtıcı şekilde, İrlanda. Ev fiyatları sakinleşti ve emlak pazarını en son küresel ekonomik dalgalanmada ilk ve en ağır kayıpları alanlardan biri oldu. İngiltere merkezli kar amacı gütmeyen bir emlak danışmanlığı kuruluşu olan Kraliyet Yeminli Eksperler Enstitüsü (RICS) tarafından yayınlanan rakamlara göre fiyatlar bir önceki yıl yüzde 12 arttıktan sonra 2007 yılında yüzde 7 düştü. Yakın zaman önce Avrupa bölgesinin harika çocuğu olarak görülen bir ekonomi için bu ciddi bir gerileme.
[Resimlerde:
**Avrupa’nın En İyi ve En Kötü Emlak Pazarları**](http://www.forbes.com/realestate/2008/04/01/europe-property-housing-forbeslife-cx_po_0401realestate_slide_2.html?partner=mynet)
[
Resimlerde: Dünyanın Ayaktaki ve Büyüyen Gayrimenkul Pazarları](http://www.forbes.com/realestate/2008/04/01/housing-global-property-forbeslife-cx_mw_0402realestate_slide_2.html?partner=mynet)<?XML:NAMESPACE PREFIX = O /?>
[
Resimlerde: Dünyanın En Pahalı Kiralık Pazarları](http://www.forbes.com/2008/02/11/properties-world-rent-forbeslife-cx_mw_0212realestate_slide_2.html?partner=mynet)
[**Resimlerde: İleri Gidecek En İyi Yerler
](http://www.forbes.com/2008/02/22/income-job-growth-forbeslife-cx_mw_0225realestate_slide_2.html?partner=mynet)[Resimlerde: 1 Milyon Dolar Dünyada Hangi Evleri Satın Alır**](http://www.forbes.com/2007/12/28/worldwide-million-property-forbeslife-cx_mw_0102realestate_slide_2.html?partner=mynet)
[**Resimlerde: Doğu Avrupa’nın En Pahalı Emlakları
İspanya da olumsuz etkilendi. Emlak piyasası bir yıl önce, ülkenin güneş dolan villalarına deniz aşırı talebin desteğiyle son derece canlanmıştı. Ancak ev fiyatı artışı bir önceki yılda yüzde 9’dan 2007 yılında yüzde 3’e geriledi.
AB’nin en hızlı büyüyen emlak piyasası olan Polonya’da yaşanlar daha iyi geçiniyor. RICS’in Avrupa’nın 21 öncü ekonomisi araştırmasında Polonya ilk sırada yer alıyor. Ev fiyatları burada 2007 yılında yüzde 28’lik inanılmaz bir artış gösterdi. Kıbrıs ve İzlanda tam arkadan takip ediyor. Bu ülkelerde ev fiyatı enflasyonu yüzde 7,6 ve yüzde 9,0’dan yüzde 15’e yükseldi.
Faiz Oranları Yüzünden Mi?
Anormallikler var; 2007 yılında Avrupa’da emlak pazarının büyük kısmı keskin bir şekilde yavaşladı veya geriledi. Ancak bunun ABD’de yaşanan subprime mortgage kriziyle ve ardından ortaya çıkan küresel kredi kriziyle bir ilgisi olup olmadığını düşünmeye başlamadan önce, bir daha düşünün. Avrupa Merkez Bankasının (ECB) faiz oranlarını arttırması geçen yılki gerilemenin ana nedeniydi.
Şimdi daha fazla kötü haber: İstikrarın kısa sürede sağlanacağını beklemeyin. ABD Merkez Bankasının aksine, Avrupa Merkez Bankası (ECB) borçlanma faizlerini düşürmemeye yemin etmiş gibi; anlaşılan kredi krizinin etkileri daha hissedilmeye devam edecek.
Avrupa’nın en büyük ekonomisi Almanya gibi büyük kıta oyuncuları için bu iyi haber değil.
Almanya ekonomisi son birkaç yılda minik bir ekonomik Rönesans yaşarken, emlak piyasası buna ayak uydurmada biraz yavaş davrandı. Duruma bir fayda sağlamayan bir gerçekse, Almanya’nın dünyanın en büyük kiralık konut sektörlerinden birine sahip olması: globalpropertyguide.com’a gore ev sakinlerinin yaklaşık yüzde 58’i kirada.
Fransa ekonomisindeki yavaşlama konut piyasasını da olumsuz etkilerken, benzer bir "sessizlik" İngiltere, Belçika ve Hollanda’da da hissediliyor.
"Gökyüzü biraz daha parlak mı? Bunu söylemek için hala çok erken," diyor Londra merkezli Knight Frank’ın gayrimenkul konut araştırma birimi başkanı Liam Bailey.
İngiltere’nin en sıcak noktalarının Merkezi Londra’nın gösterişli Kensington ve Chelsea semtleri olduğunu söylüyor. Dünyadaki en pahalı emlakların bir kısmına sahip olan İngiltere sermayesindeki büyüme bile yavaşlıyor. Knight Frank’a göre 2007’nin ortalarında, Londra’nın merkezinde çeyrek dönem büyümesi yaklaşık yüzde 8’di, şimdi yaklaşık yüzde 2,5.
Bulgaristan ve Letonya gibi bazı ülkeler listemize girmedi. Çünkü RICS hükümet istatistik birimleri veya konut derneklerinden ilgili bilgileri elde edemedi. Ancak anekdot bilgileri bu konut piyasalarının olağanüstü büyüme göstermesine karşın, bunların da zayıflamakta olduğunu gösteriyor.
“Baltık pazarlarında büyüme zirve noktasını gördü ama artık tamamlandı,” diyor Knight Frank kıdemli araştırma analiz uzmanı Gareth Williams. "Bu ülkelerde bir daha yüzde 40 - yüzde 50 büyüme oranları görmeyeceksiniz." Letonya için zirve nokta 2007’nin başındaydı; Litvanya biraz daha önceydi, diyor.
Letonya’nın mortgage piyasası --veya ödenmemiş mortgage kredilerinin toplam değeri—Avrupa Mortgage Federasyonunun araştırmasına göre 2006 yılında olağanüstü biçimde yüzde 86,5 büyüme gösterdi. Bulgaristan’da aynı dönemde büyüme yüzde 73,5 ve Estonya’da yüzde 63,4’tü. Ancak bu bile 2005 yılında Letonya ve Bulgaristan için yüzde 97,2’ye göre bir düşüştü.
Bu yerlere kim yatırım yapıyor? "İrlandalılar sınır ötesi yatırımlarda büyük oyuncular," diyor Williams. "Almanlar, Bulgaristan gibi yerlerden alım yapıyor. Ayrıca buradaki pek çok emlak Ruslar tarafından satın alınıyor.”
Genellikle güvenli bahisler olduğu düşünülen birkaç sıcak emlak bölgesi vardı. Diğerleri içinde Londra, Monako, Fransa Dordogne ve Cote D'Azure veya Costa Smeralda’nın Kuzey Sardinya kumsal cenneti gibi ihtişamlı sahil bölgeleri bulunuyor.
Avrupa’nın lüks veya görkemli emlaklarının kredi krizinden etkilenmemek için başka bir iyi nedeni var. Milyon dolarlık evleri satın alan kişiler kredi kullanmıyor, evin fiyatını genellikle peşin ödeyebiliyorlar. Yani Brüksel’de merkez bankasının faiz kararı çok da büyük fark oluşturmuyor.
Ancak Avrupa’nın bütününde, buna İsviçre ve İzlanda gibi AB dışındaki ülkeler de dahil, konut piyasasında bölgenin karışık ekonomik talihi belirleyici olacak.
Ve şu an durum biraz belirsiz.
